Sở hữu một căn nhà có lẽ là mục tiêu phấn đấu cả đời của nhiều người. Nhưng đôi khi vì lý do tài chính không cho phép bắt buộc chúng ta phải vay mượn ngân hàng để thực hiện mơ ước đó. Khi chưa có kinh nghiệm vay tiền mua nhà chắc hẳn bạn cho rằng đây là quyết định rất mạo hiểm. Tuy nhiên, cần có những kiến thức cần thiết mới có thể ra quyết định nên vay hay không vay. Vì thế, bài viết này sẽ cung cấp cho bạn những kiến thức tài chính cơ bản trước khi vay mua nhà!

1. Dư nợ gốc và Dư nợ giảm dần

Dư nợ gốc là tổng số tiền vay vốn ban đầu mà các khách hàng vay từ tổ chức tín dụng.

VD: Khi bạn vay 50.000.000đ, thời hạn 1 năm (12 tháng). Trong suốt 12 tháng, lãi luôn được tính trên số tiền nợ gốc 50.000.000đ.

Dư nợ giảm dần là chỉ số dư nợ giảm dần theo thời gian. Có nghĩa là, sau khi người vay vốn đã hoàn thành việc thanh toán một phần của số tiền gốc ban đầu.

VD: Khi bạn vay 50.000.000đ, thời hạn 1 năm (12 tháng) – Tháng đầu tiên, lãi được tính trên 50.000.000đ. Bạn trả bớt nợ gốc 5.000.000đ. – Tháng thứ hai, lãi sẽ chỉ tính trên 45.000.000đ. Bạn trả bớt nợ gốc thêm 5.000.000đ. – Tháng thứ 3, lãi sẽ chỉ tính trên 40.000.000đ… Các tháng tiếp theo sẽ lãi sẽ được tính tiếp tục tương tự theo cách thức này. Số tiền phải trả bao gồm tiền lãi trong kỳ, phần dư trừ vào vốn gốc. Thông thường, tính lãi theo dư nợ giảm được áp dụng cho khoản vay mua nhà, vay mua xe, vay tiêu dùng hoặc khách hàng vay cá nhân để đầu tư dự án nhỏ.

Theo nguyên tắc, tuy cùng tổng số tiền lãi phải trả, cách tính lãi trên dư nợ giảm dần sẽ làm mức lãi suất cao hơn cách tính lãi trên dư nợ gốc. Hay nói cách khác, với cùng một khoản vay và thời hạn vay, 2 cách tính tiền lãi theo dư nợ giảm dần và dư nợ gốc sẽ cho ra 2 con số thể hiện mức lãi suất khác nhau, nhưng tổng giá trị khoản tiền lãi trong thời hạn vay mà khách hàng phải trả hoàn toàn bằng nhau.

Cách tính lãi suất

Cách tính lãi suất theo dư nợ gốc

Công thức tính lãi suất theo dư nợ gốc cụ thể như sau:

Lãi suất hàng tháng = Lãi suất năm/12 tháng

Tiền lãi trả mỗi tháng = Số tiền gốc * Lãi suất tháng

Tổng số tiền phải trả mỗi tháng = Tiền gốc/12 tháng + tiền lãi trả mỗi tháng

Ví dụ, bạn vay ngân hàng 50 triệu với lãi suất 12%/năm, kỳ hạn là 12 tháng. Nếu tính theo dư nợ gốc thì mỗi tháng bạn phải trả tiền lãi (trong suốt 12 tháng) được tính trên số tiền gốc là 50 triệu. Số tiền hàng tháng trả như sau:

Tiền lãi = 50 triệu x 12%/12 tháng = 500.000 VND

Tiền gốc = 50 triệu/12 tháng = 4.166.666 VND

Như vậy, hàng tháng bạn phải trả số tiền bằng nhau 4.666.667 VND trong suốt 12 tháng.

Tổng số lãi phải trả cho kỳ hạn 12 tháng trên số nợ gốc 50 triệu là 6 triệu đồng.

Cách tính lãi suất theo dư nợ giảm dần

Đã số các ngân hàng hiện nay tính lãi theo cách dư nợ giảm dần. Đó là lãi suất tính theo số tiền còn nợ sau khi trừ đi số tiền đã trả hàng tháng.

Tiền lãi của tháng đầu = Số tiền vay gốc x Lãi suất cố định mỗi tháng

Tiền lãi của những tháng tiếp theo = Tiền gốc còn lại x Lãi suất vay vốn

Số tiền gốc trả mỗi tháng = Số tiền vay gốc/kỳ hạn vay vốn

Tổng số tiền trả hàng tháng = Tiền vay gốc/số tháng vay vốn + tiền lãi trả mỗi tháng

Ví dụ, bạn vay ngân hàng 120 triệu với lãi suất 12%/năm, kỳ hạn là 12 tháng. Nếu như tính theo dư nợ giảm dần, hàng tháng tiền lãi phải trả trong suốt 11 tháng (trừ tháng đầu) sẽ được tính như sau:

Tiền lãi trả mỗi tháng = (120 triệu – tiền gốc đã trả) x Lãi suất cố định suốt kỳ hạn vay.

- Số tiền gốc phải trả mỗi tháng là 10 triệu/tháng.

- Số tiền lãi phải trả mỗi tháng tính trên dư nợ giảm dần như sau:

Tháng đầu tiên = 12%/12 x 120 triệu = 1.200.000 VND

Tháng thứ 02 = 12%/12 x 110 triệu = 1.100.000 VND

Tháng thứ 03 = 12%/12 x 100 triệu = 1.000.000 VND

Tháng thứ 04 = 12%/12 x 90 triệu = 900.000 VND

Tháng thứ 05 = 12%/12 x 80 triệu = 800.000 VND

Tháng thứ 06 = 12%/12 x 70 triệu = 700.000 VND

Tháng thứ 07 = 12%/12 x 60 triệu = 600.000 VND

Tháng thứ 08 = 12%/12 x 50 triệu = 500.000 VND

Tháng thứ 09 = 12%/12 x 40 triệu = 400.000 VND

Tháng thứ 10 = 12%/12 x 30 triệu = 300.000 VND

Tháng thứ 11 = 12%/12 x 20 triệu = 200.000 VND

Tháng thứ 12 = 12%/12 x 10 triệu = 100.000 VND

Vậy, tổng tiền lãi phải trả cho số tiền gốc 120 triệu trong 12 tháng là 7.800.000 VND.

2. Các yếu tố cần cân nhắc trước khi vay

Thứ nhất là vị thế tài chính của người đi vay.

Tại bước này, người trẻ sẽ tự đánh giá về tính ổn định của dòng thu nhập chính. Nếu thu nhập đến từ lương thì xem xét khả năng kiếm được một việc tương tự trên thị trường, tuổi nghề của công việc đang làm, khả năng chuyển đổi công việc và mức thu nhập mới.

Kế đến là xem xét các yếu tố về tính thanh khoản trong danh mục tài sản hiện tại. Ví dụ như mất bao lâu để có thể thanh lý một phần tài sản nhằm tạo ra dòng tiền hỗ trợ trả nợ vay khi mất đi thu nhập chính tạm thời.

Trong bước này cũng không thể không xét đến tình hình tài chính của nguồn thừa kế. Cụ thể là bạn sẽ xem xét việc bố mẹ, người thân có thể hỗ trợ bạn đến mức độ nào, liệu có thể sử dụng nguồn thừa kế sớm hơn khi khẩn cấp hay không,…

Thứ hai là xác định loại hình tài sản đang định dùng vốn vay.

Ở bước này, trước tiên người đi vay nên xem xét thật kỹ tính thanh khoản của tài sản. Cần đảm bảo tài sản có thể bán được trong vòng 1-3 tháng.

Bên cạnh đó cũng cần lưu ý, hạn chế vay để mua các bất động sản chưa đảm bảo điều kiện pháp lý hoặc đất nông nghiệp ít thanh khoản.

Nếu muốn vay để mua các dự án bất động sản hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, cần lưu ý đến chủ đầu tư và tiềm năng của dự án cũng như các khu vực dân sinh xung quanh. Vì tính thanh khoản của loại hình này sẽ không cao và phụ thuộc rất nhiều vào năng lực triển khai của chủ đầu tư và thời điểm phát triển về hạ tầng và dân sinh của vùng lân cận.

Việc tiếp theo cần xem xét đó là chu kỳ tăng giá của tài sản để lựa chọn khoản vay và thời gian vay cho phù hợp.

Thứ ba khẩu vị rủi ro của bản thân.

Theo đó, người đi vay cần xem xét liệu mình sẽ dùng nợ vay ở tỉ trọng bao nhiêu là hợp lý; cân nhắc liệu mức độ chấp nhận biến động dòng tiền đến đâu

"Thường người ngại nợ nần và không thích rủi ro biến động dòng tiền trong ngắn hạn sẽ không chấp nhận gói vay dài hạn 15 – 25 năm. Họ vẫn muốn vay ít và vay ngắn hạn. Thậm chí, khi có nguồn tiền nhàn rỗi, sẽ thích trả nợ trước hạn (dù mất phí từ 1 – 2%), cho dù tài sản có tăng trưởng tốt đi nữa" - Ông Huấn chia sẻ về một mẫu hình người đi vay.

Thứ tư đó là độ tuổi và sức khỏe cần của người đi vay.

Theo đó, nhân tố này sẽ tác động đến giá trị khoản vay cũng như loại hình tài sản mà nhà đầu tư muốn mua.

"Ví dụ như ở độ tuổi 30 - 40 nhà đầu tư có thể cân nhắc các sản phẩm đất nền vùng ven hoặc đất nông nghiệp. Song ở độ tuổi 40-50 chỉ nên xem xét vay để mua các bất động sản nhà phố tại khu dân cư đông đúc, ít biến động giá, có thanh khoản" - Chuyên gia chia sẻ.

Thứ năm là xem xét cấu trúc của gói vay.

Điều này sẽ bao gồm cân nhắc giá trị vay, tỷ trọng trên tổng tài sản, cơ cấu lãi vay, ân hạn nợ gốc, khoản phí trả nợ trước hạn và các điều kiện khác trong hợp đồng tín dụng.

Chuyên gia chia sẻ, các chỉ tiêu này thường sẽ được so sánh với các ngân hàng khác nhau. Thường thì ngân hàng nước ngoài sẽ có lãi vay tốt hơn khối nội địa nhưng đi kèm điều kiện cấp tín dụng khó khăn và chặt chẽ hơn.

Về thời gian gói vay, gia đình nên lên kế hoạch dòng tiền từ bước này cho 5 – 10 năm tới. Nhờ đó có thể thấy được sự thiếu hụt hoặc dư dả trong các phương án vay 5 – 10 năm hoặc 20 năm. Từ các kịch bản về dòng tiền này, chúng ta sẽ xem xét và chọn lựa các kịch bản phù hợp. Lưu ý phí trả nợ trước hạn để cân nhắc các kịch bản về trả nợ trước hạn và tính toán các chi phí cơ hội về đầu tư khác trong tương lai, chuyên gia khuyến nghị.

Cuối cùng là xem xét các phương án dự phòng rủi ro trong thời gian vay.

Vì cuộc sống là không thể đoán trước được những biến cố có thể xảy ra, nên cần phải chuẩn bị cho mình những phương án dự phòng.

1) Dùng các quỹ dự phòng

2) Nhờ đến sự hỗ trợ từ gia đình và người thân

3) Tìm cách tái cơ cấu các khoản nợ

4) Bán các tài sản để có thể đảm bảo khoản vay.

Tham khảo thêm các yếu tố cần cân nhắc trước khi vay mua nhà tại đây:

https://nhadat.homes/post/29/nh%E1%BB%AFng-%C4%91i%E1%BB%81u-c%E1%BA%A7n-can-nh%E1%BA%AFc-va-cac-th%E1%BB%A7-t%E1%BB%A5c-tr%C6%B0%E1%BB%9Bc-khi-vay-mua-nha

3. Chứng minh thu nhập khi vay

Khi vay ngân hàng, khách hàng vay vốn cần phải đảm bảo hai trong các yếu tố tài chính là có tài sản thế chấp và có thu nhập ổn định, đủ khả năng để chi trả nợ. Trong đó, tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo là một biện pháp đảm bảo khi khách vay không có đủ khả năng trả nợ. Khả năng tài chính là một trong những điều kiện tiên quyết để ngân hàng xem xét có cho vay hay không vì trong thời hạn vay, người vay phải có nguồn thu nhập ổn định để trả nợ thì ngân hàng mới ưu tiên xét duyệt vay vốn.

1. Dùng bảng lương

Nếu bạn có công việc ổn định và nhận lương đều đặn hàng tháng thì cách chứng minh thu nhập khi vay ngân hàng đơn giản nhất là sử dụng bảng lương. Căn cứ vào gói vay, thời hạn vay mà ngân hàng sẽ đưa ra yêu cầu cụ thể về mức lương/thu nhập hàng tháng. Các hồ sơ để chứng minh thu nhập bằng lương bao gồm:

ü Phiếu nhận lương hoặc sao kê tài khoản trả lương qua ngân hàng 03 tháng gần nhất. Với trường hợp thu nhập từ hoa hồng bán hàng thì cần sao kê 06 tháng gần nhất.

ü Hợp đồng lao động;

ü Xác nhận công việc được công ty đóng dấu xác nhận;

2. Hồ sơ đăng ký kinh doanh

Chủ doanh nghiệp hoặc chủ hộ kinh doanh cá thể có thể chứng minh thu nhập bằng hồ sơ đăng ký kinh doanh của công ty, hộ kinh doanh để vay vốn ngân hàng. Căn cứ vào vốn điều lệ, doanh thu của công ty mà ngân hàng đánh giá khả năng cho vay. Với hình thức này, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

ü Đăng ký kinh doanh công ty có thời gian hoạt động từ 12 tháng trở lên;

ü Báo cáo tài chính của năm trước;

ü Bảng kê khai thuế giá trị gia tăng 6 tháng gần nhất (bao gồm các tờ khai chi tiết và tờ tổng hợp) có dấu xác nhận của cơ quan thuế. Nếu nộp thuế trực tuyến thì chỉ cần sao chép những giấy tờ trên và gửi bản mềm;

ü Với hộ kinh doanh, cần chuẩn bị Đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận mã số thuế từ 6-12 tháng trở lên;

ü Sổ sách ghi chép bán hàng;

ü Hoá đơn bán lẻ (nếu có).

3. Sổ tiết kiệm

Nếu như bạn sở hữu sổ tiết kiệm thì có thể dùng chính cuốn sổ đó để chứng minh thu nhập khi vay ngân hàng. Căn cứ vào khoản vay cụ thể và quy định của từng ngân hàng mà phía ngân hàng đưa ra quyết định có phong toả tài khoản tiết kiệm của người vay hay không. Nếu khắt khe hơn, ngân hàng có thể chỉ cho vay một khoản bằng số dư sổ tiết kiệm.

4. Cổ tức, cổ phiếu

Nếu bạn sở hữu cổ tức hoặc cổ phiếu của một hoặc một số công ty uy tín trên thị trường, những công ty này hiện vẫn còn hoạt động và có lãi trong 2 năm gần nhất thì có thể sử dụng chính hình thức này để chứng minh thu nhập. Thông thường, các ngân hàng sẽ yêu cầu các hồ sơ sau:

ü Bảng báo cáo tài chính của 2 năm gần nhất của các công ty đó;

ü Giấy xác nhận góp vốn và tỷ lệ chia cổ tức;

ü Sao kê ngân hàng thể hiện số tiền chi trả cổ tức.

5. Các nguồn thu nhập khác

Một cách chứng minh thu nhập khi vay ngân hàng nữa là sử dụng hợp đồng cho thuê nhà, cho thuê phòng trọ, cho thuê xe ô tô… Đại diện ngân hàng có thể sẽ đến tận nơi để khảo sát và đánh giá thực tế và yêu cầu người vay cần cung cấp thêm các hồ sơ để tăng tính thuyết phục như:

Giấy xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất;

Hợp đồng cho thuê nhà, thuê phòng trọ, thuê xe;

Sổ đăng ký tạm trú, tạm vắng của người đi thuê (nếu cần);

6. Kết hợp các hình thức trên

Nếu vay mua nhà thì số tiền vay thường lớn nên ngân hàng có thể yêu cầu về tài sản và thu nhập tương đương hoặc thậm chí gấp hai lần khoản tiền cho vay. Nếu giá trị tài sản chứng minh thấp, mức lương hàng tháng không đủ để chứng minh, số dư tiết kiệm thấp thì người vay có thể kết hợp tất cả các cách chứng minh thu nhập khi vay ngân hàng ở phía trên.

 Nguồn:

https://batdongsan.com.vn/wiki-tai-chinh/du-no-goc-va-du-no-giam-dan-la-gi-ar109402

https://fecredit.com.vn/cau-hoi-thuong-gap/su-khac-nhau-giua-lai-suat-tren-du-no-goc-va-lai-suat-tren-du-no-giam-dan-2/

https://cafef.vn/6-dieu-can-can-nhac-truoc-khi-vay-mua-nha-2022061614433723.chn

https://batdongsan.com.vn/wiki-tai-chinh/6-cach-chung-minh-thu-nhap-khi-vay-ngan-hang-ar109495#:~:text=C%C4%83n%20c%E1%BB%A9%20v%C3%A0o%20g%C3%B3i%20vay,k%C3%AA%2006%20th%C3%A1ng%20g%E1%BA%A7n%20nh%E1%BA%A5t.

 

#nhadat #nhadathomes #bđs #vaynganhang #kienthuctaichinh #vaytragop #vayvonnganhang #vaymuanha #chungminhthunhap #muanha