Khi vay tiền ngân hàng mua nhà, bên cạnh lãi suất cho vay thì số tiền vay, thời hạn vay, điều kiện và thủ tục đi kèm và chi phí phạt trả nợ trước hạn là những vấn đề mà khách vay cần đặt lên bàn cân.

I. Những điều cần cân nhắc trước khi vay

1. Lãi suất ngân hàng vay mua nhà

Lãi suất là yếu tố quan trọng và có lẽ cũng là yếu tố đầu tiên mà người mua nhà quan tâm khi đi vay mua nhà ngân hàng bởi lãi suất quyết định tổng chi phí mua nhà, bao gồm tiền gốc, tiền lãi hàng tháng kèm theo các khoản chi phí phụ khác nếu có. Để thu hút khách vay, các ngân hàng đều đưa ra các gói lãi suất ưu đãi, tuy nhiên, cần xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết cuối cùng bởi đôi khi mức lãi suất thấp nhất không hẳn là phương án tốt nhất.

Thông thường, các khoản ưu đãi sẽ không kéo dài mà sẽ chỉ được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định từ 3-36 tháng đầu tiên tuỳ từng ngân hàng. Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ quay về mức lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng hoặc 24 tháng cộng với biên độ lãi suất. Chẳng hạn, lãi suất huy động hiện tại của BIDV là 5,6%, biên độ +3,5%, vậy lãi suất mà khách hàng phải trả sau khi hết thời gian ưu đãi là 9,1%.

2. Số tiền cho vay

Nếu có ý định vay vốn mua nhà thì bạn nên đến gặp nhân viên ngân hàng xem mình có đủ điều kiện vay tiền từ ngân hàng hay không và vay được bao nhiên tiền, sau đó mới đến gặp các môi giới bất động sản nhằm lựa chọn căn nhà phù hợp với gia đình. Việc này giúp bạn khoanh vùng những căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của bản thân, từ đó tạo thuận lợi cho quá trình đi xem nhà lúc sau.

Bên cạnh đó, trước khi đến gặp ngân hàng vay vốn, bạn hãy phân tích tình hình tài chính của bản thân. Theo các chuyên gia, bạn chỉ nên bỏ ra tối đa 30% thu nhập ròng của bạn để trả cho các khoản vay.

Mỗi ngân hàng sẽ có những điều kiện về khoản tiền đối ứng nhất định khi mua nhà, có thể là 15-30% giá trị ngôi nhà. Một số ngân hàng có thể cho vay tối đa 100% giá trị tài sản đảm bảo nhưng có thể yêu cầu thêm về bất động sản thế chấp hoặc kèm điều kiện về mức lãi suất. Ở góc độ khách vay mua nhà, không nên vay một khoản tiền quá lớn khiến tổng gốc và lãi phải trả hàng tháng quá sát với tổng thu nhập thực tế của gia đình bạn để tránh rơi vào bẫy tài chính.

3. Thời hạn cho vay

Tuỳ từng ngân hàng và gói vay mà thời hạn cho vay sẽ khác nhau. Mỗi gói vay có thể có thời hạn là 1 năm, 5 năm, 7 năm, 10 năm hoặc thậm chí 25 năm, 30 năm. Bài toán đặt ra đối với người vay là thời hạn vay càng ngắn thì áp lực trả nợ sẽ càng lớn nhưng tổng số tiền lãi phải trả sẽ càng thấp trong khi thời hạn vay càng dài thì áp lực trả nợ sẽ thấp hơn nhưng tổng số tiền lãi phải trả sẽ càng cao. Dựa trên số tiền tích luỹ, thu nhập hàng tháng, khoản tiền cần vay mà khách hàng cần xác định thời hạn vay cho phù hợp.

4. Phí trả nợ trước hạn

Với những khách hàng chỉ vay khoản nhỏ và thời hạn vay ngắn thì có thể chỉ cần quan tâm đến lãi suất ưu đãi những năm đầu. Tuy nhiên, với khách vay dài hạn và trung hạn thì cần quan tâm tới một vấn đề nữa là phí phạt trả nợ trước hạn. Đây chính là mức phí mà khách vay phải đóng thêm cho phía ngân hàng khi tất toán khoản vay hoặc trả một phần khoản vay trước hạn do đã không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng vay. Số tiền phạt được tính theo số tiền trả trước như sau:

Phí trả nợ trước hạn = Tỷ lệ phí trả nợ trước hạn X Số tiền trả trước

Phí phạt trả nợ trước hạn sẽ giảm dần theo thời gian tính từ ngày giải ngân. Các ngân hàng thường chia mức phí theo các mốc thời gian: trước 1 năm, 1-2 năm và sau 5 năm. Thông thường, sau thời hạn 5 năm kể từ lúc giải ngân, khách hàng sẽ không phải chịu phí phạt trả nợ trước hạn nếu tất toán khoản vay trước thời hạn. Bên cạnh đó, với khách hàng được hưởng lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thông thường tại thời điểm giải ngân mà trả nợ trước hạn, ngân hàng có thể thu hồi cả phần lãi suất đã hỗ trợ.

5. Điều kiện và thủ tục cho vay

Thông thường, lãi suất cho vay sẽ tỷ lệ nghịch với tiêu chuẩn khách hàng hay điều kiện cho vay. Những ngân hàng áp dụng mức lãi suất cho vay thấp thì điều kiện cho vay sẽ chặt chẽ hơn nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro có thể xảy ra trong trường hợp người vay không còn khả năng chi trả khoản vay. Trong khi đó, những ngân hàng có điều kiện vay dễ dàng hơn lại thường đưa ra mức lãi suất cao hơn bởi họ sẽ gánh chịu nhiều rủi ro hơn. Do vậy, bạn cần xem xét kỹ xem mình đang sở hữu những điều kiện gì, có thể đáp ứng tiêu chuẩn của ngân hàng nào để tiết kiệm thời gian, công sức khi vay vốn.

6. Thời gian xét duyệt

Thời gian xét duyệt tuy chỉ là vấn đề nhỏ nhưng cũng có thể gây phiền phức cho người đi vay, thậm chí ảnh hưởng tới kế hoạch mua nhà của họ. Một số ngân hàng cũng đưa ra các cam kết về thời gian xét duyệt hồ sơ cho người đi vay nhanh chóng, tuy nhiên có rất nhiều ngân hàng để hồ sơ tồn đọng và không giải quyết kịp thời. Điều này gây ảnh hưởng tới những người đang có nhu cầu mua nhà gấp. Do vậy, một trong những vấn đề cần xem xét khi vay vốn của ngân hàng là thời gian xét duyệt hồ sơ.

7. Phụ phí kèm theo

Ngoài những tiêu chí cơ bản trên, khách vay nên làm rõ với nhân viên tín dụng về các khoản phụ phí liên quan như phí công chứng, phí giải ngân, phí cam kết rút vốn, phí bảo hiểm… Đây có thể là những yếu tố đóng vai trò quyết định trong lựa chọn của người vay khi những yếu tố trên là ngang nhau giữa các ngân hàng.

8. Khoản thanh toán hàng tháng bao gồm những gì?

Câu hỏi này giúp bạn biết minh bạch những khoản thanh toán hàng tháng, đặc biệt cần thiết với những người vay vốn mua nhà lần đầu. Thường thì tất cả các khoản thanh toán thế chấp sẽ bao gồm một phần tiền gốc cộng với tiền lãi.

Thông thường, ban đầu số tiền lãi của bạn phải trả sẽ cao. Nhưng về sau số tiền lãi sẽ giảm hơn trường hợp bạn được áp dụng cách tính lãi trên dư nợ giảm dần.

9. Khoản vay có cần mua bảo hiểm không?

Một số ngân hàng sẽ miễn phí bảo hiểm khoản vay cho khách hàng nhưng khoản bảo hiểm bất động sản thì khách hàng thường sẽ phải tự bỏ tiền ra để mua.

Trường hợp bạn dùng chính căn nhà định mua làm tài sản thế chấp thì ngân hàng sẽ yêu cầu bạn phải mua bảo hiểm cho khoản vay và bảo hiểm cho chính căn nhà đó.

10. Duy trì mức thu nhập hàng tháng

Duy trì thu nhập ổn định hàng tháng là một trong những điều cực kỳ quan trọng trước khi vay vốn ngân hàng mua nhà. Nhiều chuyên gia tài chính cho rằng có được mức thu nhập ổn định thì mới tạo cơ sở tài chính vững vàng để trả nợ ngân hàng (trong đó bao gồm cả vốn và lãi vay). Bên cạnh đó, người vay cũng nên bàn bạc với gia đình tìm thêm phương án tăng thu nhập từ các nguồn phụ, qua đó đảm bảo dù lãi suất tăng lên cũng có thể trả nổi nợ gốc và lãi vay.

II. Các thủ tục trước khi vay mua nhà

1. Tìm hiểu các dự án thích hợp

Một số khu tham khảo chính có thể kể đến như Mizuki Park Bình Chánh; Citihome/Citisoho Cát Lái, City Gate Quận 8; Dragon Hill Nhà Bè. Tùy từng chủ đầu tư mà các khu sẽ có mật độ xây dựng, trang bị nội thất khác nhau.

Khu nào cũng sẽ có những điểm cộng, điểm trừ riêng. Các yếu tố cần tìm hiểu kĩ đó là chất lượng xây dựng, nội thất đi kèm, mật độ xây dựng, mật độ dân cư, ban quản lý, đường xá đi lại, có được nuôi chó mèo hay không. Cuối cùng nhưng cũng là yếu tố quan trọng nhất chính là có hợp túi tiền không?

Lời khuyên:

ØHãy khoanh vùng những nơi bạn muốn ở. Nếu khả năng chi trả có hạn thì quận 8, quận 9, Nhà Bè là những nơi đáng đầu tư. Các căn hộ ổn ở quận 2, quận 4, quận 7,… hiện tại đều có mức khoảng 3-4 tỉ. Trong khi đó quận 8, 9, Nhà Bè, chỉ xa hơn vài kilomet nhưng giá có thể giảm đến phân nửa.

ØHãy tìm hiểu về chủ đầu tư. Hãy tránh những khu có vấn đề về pháp lý và ưu tiên những khu có tiến độ bàn giao nhanh, thời gian ra sổ nhanh. Thông tin trên mạng có rất nhiều nên hãy chịu khó tìm kiếm.

2. Tìm hiểu thông tin cư dân ở dự án

Có một mẹo nhỏ mà ai cũng nên thực hiện khi tìm hiểu thông tin mua nhà, là hãy TÌM CÁC GROUP CƯ DÂN CỦA DỰ ÁN BẠN MUỐN MUA để tham gia và tìm hiểu.

Đây là việc vô cùng quan trọng. Những ý kiến bạn nghe được sẽ là của cư dân thật, của những người đang ở chính căn hộ bạn sắp mua. Họ không phải sale, không được thêm đồng nào khi bạn mua nhà cả nên họ sẽ vô cùng chân tình, có nói có, không nói không.

Vào group cư dân, bạn sẽ thấy rõ ràng - trần trụi hơn các thông tin từ chủ đầu tư, đến ban quản lý, đến cư dân - những người hàng xóm tương lai. Bạn sẽ hiểu rằng chủ đầu tư đang bàn giao thiếu gì, tiến độ ra sổ hồng đến đâu. Sẽ biết rằng ban quản lý có những bất cập gì, mức phí quản lý bao nhiêu. Cũng sẽ biết được trình độ dân trí những người sống xung quanh bạn như thế nào.

3. Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ

Trong thủ tục vay ngân hàng mua nhà, một bộ hồ sơ hoàn chỉnh sẽ bao gồm hồ sơ nhân thân, hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn, hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ và các hồ sơ khác.

ØKhách hàng cần chuẩn bị các hồ sơ nhân thân như sau:

üCMND/ CCCD/ Hộ chiếu còn hiệu lực.

üHộ khẩu thường trú/ Sổ tạm trú/ KT3/ Giấy xác nhận tạm trú.

üGiấy xác nhận tình trạng hôn nhân (Đăng ký kết hôn/ Xác nhận độc thân/ Quyết định ly hôn).

ØBên cạnh đó, người mua nhà cũng cần có hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn, cụ thể là:

üGiấy đề nghị vay vốn (theo mẫu sẵn của ngân hàng).

üHợp đồng đặt cọc/ mua bán nhà.

üChứng từ nộp tiền các lần đã thanh toán vốn tự có.

üGiấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà định mua và hợp đồng mua bán.

üRiêng với hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ, tùy vào nguồn thu nhập của người đi vay mà ngân hàng sẽ yêu cầu các loại giấy tờ khác nhau:

üNguồn thu nhập từ lương, phụ cấp và các khoản tương đương: Hợp đồng lao động, sao kê bảng lương (Nếu nhận lương chuyển khoản) hoặc Giấy xác nhận lương của công ty (Nếu nhận lương tiền mặt), Bảng thanh toán tiền lương có đóng dấu.

üNguồn thu nhập từ việc cho thuê tài sản: Hợp đồng cho thuê tài sản/ Chứng từ nhận tiền thuê 3 kỳ gần nhất, Giấy tờ pháp lý tài sản cho thuê, Ảnh chụp tài sản cho thuê.

üNguồn thu nhập từ hoạt động kinh doanh: Giấy Đăng ký kinh doanh hộ cá thể/ doanh nghiệp, Báo cáo tài chính, Báo cáo doanh thu 6 tháng gần nhất.

Nếu có khoản vay tại các ngân hàng hay tổ chức tín dụng khác, khách hàng cần chuẩn bị thêm một số hồ sơ như hợp đồng tín dụng, sao kê tài khoản thanh toán,…

4. Thẩm định hồ sơ, định giá tài sản

Ở bước tiếp theo, tùy vào phương thức vay được lựa chọn, nhân viên ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định và định giá tài sản thế chấp của khách hàng. Tài sản này thông thường sẽ chính là căn nhà dự định mua hoặc có thể là tài sản khác.

ØQuy trình thẩm định thường sẽ gồm:

üKiểm tra lịch sử tín dụng và điểm tín dụng của khách hàng.

üThẩm định qua trao đổi điện thoại.

üThẩm định thực tế nơi cư trú, nơi làm việc/ kinh doanh và đi thực địa để định giá tài sản thế chấp.

üXuyên suốt quá trình thẩm định, việc định giá tài sản có thể diễn ra cùng lúc hoặc sau khi có quyết định cho phép vay. Dựa trên chính sách hoạt động của phía ngân hàng, giá trị định giá tài sản thế chấp sẽ là cơ sở để xác định khoản tiền có thể vay được là cao hay thấp.

üĐưa ra quyết định vay, tiến hành giải ngân

ØKhi hồ sơ của khách đáp ứng đầy đủ các điều kiện ở trên, ngân hàng sẽ đưa ra thông báo chấp thuận cấp tín dụng, rồi tiến hành các thủ tục giải ngân khoản vay. Lúc đó, có hai trường hợp có thể xảy ra:

üTrường hợp thứ nhất, người vay vốn đã hoàn thành thủ tục sang tên nhà đất:

- Các bên ký hợp đồng thế chấp công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai tại quận/ huyện, hoặc tỉnh/ thành phố).

- Ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ đỏ, sổ hồng,...) trước khi giải ngân cho khách hàng.

üTrường hợp thứ hai, quý khách hàng chưa hoàn thành thủ tục sang tên nhà đất:

- Người mua, bên bán cùng với phía ngân hàng ký thỏa thuận 3 bên về việc giải ngân phong tỏa đối với khoản tiền giải ngân cho bên mua.

- Sau khi ký kết hợp đồng tín dụng, ngân hàng giải ngân khoản vay vào sổ tiết kiệm/ tài khoản tạm khóa đứng tên bên bán và phong tỏa toàn bộ số tiền này trong quá trình hai bên thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật.

- Ngân hàng sẽ giải tỏa sổ tiết kiệm/ tài khoản tạm khóa cho bên bán sau khi bên mua ký hợp đồng thế chấp công chứng và thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định.

5. Giám sát tín dụng và thanh lý hợp đồng

Trong toàn bộ thời gian vay, nhân viên tín dụng của ngân hàng sẽ thường xuyên kiểm tra tình hình sử dụng khoản tiền đúng mục đích hay không, đồng thời đảm bảo khách mua nhà vẫn đủ khả năng trả nợ.

Quy trình vay mua nhà chỉ chấm dứt khi khách hàng đã thanh toán toàn bộ số nợ gốc lẫn lãi cho bên ngân hàng.

III. Kinh nghiệm chọn ngân hàng vay tiền mua nhà

ØTìm hiểu nhiều ngân hàng: Bạn nên dành thời gian nghiên cứu chương trình của nhiều ngân hàng, vì mỗi tổ chức sẽ có chương trình cũng như mức lãi suất riêng. Ngoài ra việc chọn các ngân hàng có liên kết với dự án, chủ đầu tư cũng sẽ giúp cho thủ tục vay mua tiết kiệm hơn, chương trình ưu đãi cũng sẽ tốt hơn.

ØCân nhắc hình thức lãi suất cố định và lãi vay thả nổi: Ưu điểm của hình thức lãi vay cố định là bạn có thể dự tính chính xác số tiền cần phải trả cho ngân hàng trong suốt thời gian vay thế chấp, trong trường hợp thị trường có nhiều biến động khiến mức lãi suất tăng thì khách hàng sẽ có lợi nhiều hơn vì số tiền mà khách hàng phải trả cho ngân hàng vẫn không thay đổi. Trong khi đó với hình thức lãi vay thả nổi, thì khi lãi suất thị trường biến động giảm thì số tiền lãi khách hàng thanh toán cho ngân hàng trong kỳ điều chỉnh sẽ thấp hơn. Đây sẽ là lựa chọn sáng suốt và kinh tế hơn nếu bạn nắm được xu thế lãi suất.

ØĐể lựa chọn ngân hàng phù hợp, bạn cần dựa vào các tiêu chí hàng đầu như:

üMức lãi suất tốt: Hãy lựa chọn ngân hàng có mức lãi suất thấp nhưng phải kèm theo các điều kiện đảm bảo gói vay an toàn. Nếu lựa chọn ngân hàng có mức lãi suất cao hơn, bạn nên cân nhắc về các ưu đãi đi cùng.

üGiá trị khoản vay phù hợp: Sau khi tiếp nhận hồ sơ, các ngân hàng sẽ thẩm định và hỗ trợ từ 60 - 80% trên tổng giá trị căn nhà vay mua. Bạn nên cân nhắc ngân hàng nào có mức cho vay tốt nhất với khả năng tài chính hiện tại.    

üThời gian cho vay linh hoạt: Tùy vào khả năng chi trả và số tiền cần vay, khách hàng có thể tính toán để lựa chọn thời gian vay phù hợp.

Nguồn:

https://batdongsan.com.vn/wiki-tai-chinh/7-yeu-to-phai-can-nhac-truoc-khi-dat-but-ky-vay-tien-ngan-hang-mua-nha-ar109336

https://blog.rever.vn/7-cau-hoi-ban-nhat-dinh-phai-lam-ro-truoc-khi-vay-mua-nha-tu-ngan-hang

https://blog.rever.vn/meta_author/9-luu-y-khong-the-bo-qua-khi-vay-tien-mua-nha

https://vinhomes.vn/vi/huong-dan-chi-tiet-thu-tuc-vay-mua-nha-cho-nguoi-moi

https://www.hlbank.com.vn/vi/personal-banking/blog/chia-se-kinh-nghiem-vay-tien-mua-nha-lai-suat-tot-nhat.html

https://vietnamnet.vn/tu-mua-can-ho-18-ty-o-sai-gon-9x-mach-6-buoc-khi-vay-tien-mua-nha-654708.html

#nhadat #nhadathomes #batdongsan #batdongsanbinhchanh #muanha #vaytien #tragop #nganhang #cacbuoc #vieccanlam