Sở hữu một ngôi nhà cũng đồng nghĩa với việc phải bỏ ra một khoản tích lũy tài chính không hề nhỏ. Chính vì vậy, để đảm bảo các quyền lợi cá nhân cũng như sự an tâm khi quyết định “xuống tiền”, khách hàng nên tìm hiểu kỹ lưỡng, cẩn thận về các loại giấy tờ khi mua nhà.

I. Các loại giấy tờ khi mua nhà người mua phải chuẩn bị

1. Những loại giấy tờ bắt buộc

Xác định danh tính là bước tiên quyết trong bất cứ giao dịch nào, đặc biệt với một thương vụ lớn như mua bán bất động sản. Để các quy trình và thủ tục pháp lý được trơn tru, bên mua nhà cần chuẩn bị sẵn sàng các loại giấy tờ tùy thân sau đây (căn cứ theo khoản 1 Điều 40 và khoản 1 Điều 41 Luật Công chứng 2014):

üChứng minh nhân dân (căn cước công dân) gồm bản chính và bản sao

üHộ khẩu bản chính và bản sao để đối chiếu

üGiấy đăng ký kết hôn (nếu đã lập gia đình) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn)

üTrường hợp bên mua là người nước ngoài muốn sở hữu căn hộ hoặc nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại, cần xuất trình hộ chiếu còn giá trị pháp lý, có đóng dấu xác nhận nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh Việt Nam (và không thuộc các trường hợp miễn trừ, ưu đãi về ngoại giao)

üTrong trường hợp đứng tên chung sổ đỏ: cả khách hàng và người đứng tên chung đều phải chuẩn bị chứng minh nhân dân (căn cước công dân), hộ khẩu và cùng ký vào hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản ngay tại phòng công chứng.

2. Những loại giấy tờ khác có thể cần đến

Hiện nay, nhiều khách hàng thường lựa chọn giải pháp cho vay thế chấp hoặc tín chấp khi quyết định mua nhà. Trong trường hợp này, người mua cần chuẩn bị thêm các loại giấy tờ khi mua nhà khác đi kèm, cụ thể như:

Đơn vay thế chấp và các loại giấy tờ liên quan

Khách hàng cần thế chấp để vay ngân hàng với mục đích mua bất động sản bắt buộc phải có những loại giấy tờ sau:

üĐơn vay thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay

üBản sao CMND (CCCD)

üGiấy xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn

üHộ khẩu hoặc sổ tạm trú (KT3)

Ngoài ra, khách hàng cũng cần chứng minh khả năng chi trả (hay thu nhập) thông qua:

üHợp đồng cho thuê nhà

üHợp đồng lao động

üSao kê tài khoản chuyển lương qua ngân hàng

üHợp đồng bán nhà đã công chứng

üThông báo trước bạ

üSổ hồng

üBản vẽ hiện trạng nhà đất

Các giấy tờ liên quan khi vay tín chấp

Bên cạnh vay thế chấp, người mua có thể sử dụng hình thức vay tín chấp (loại hình vay không cần tài sản đảm bảo). Khi đó, những giấy tờ cần chuẩn bị sẽ bao gồm:

üCMND (CCCD) hoặc hộ chiếu

üSổ hộ khẩu hoặc KT3

üHồ sơ chứng minh công việc (bảng sao kê lương, hợp đồng lao động,…)

üGiấy xin vay tín chấp

Các loại giấy tờ khi mua nhà đất mà khách hàng cần kiểm tra kỹ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ)

Theo luật pháp Việt Nam, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong đó có mua nhà) bắt buộc phải có giấy chứng nhận. Đồng thời, nếu là một dự án uy tín, hợp pháp xây dựng, khi đưa vào kinh doanh phải được đăng ký quyền sở hữu nhà hoặc công trình gắn liền với lô đất trong giấy chứng nhận QSDĐ, theo điều 9 luật Kinh doanh Bất động sản 2014.

Trong trường hợp đặc biệt, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, để đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, khách hàng có thể yêu cầu kiểm tra các giấy tờ chứng minh rằng chủ đầu tư có QSDĐ hợp pháp để thực hiện dự án này và chắc chắn sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong tương lai. Các loại giấy tờ này có thể bao gồm:

üQuyết định cho phép sử dụng đất để xây dựng dự án

üQuyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay quyết định cho thuê đất

üBiên bản bàn giao đất thực địa

üQuyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng dự án

Trước khi xem xét ký kết giấy tờ mua nhà, khách hàng có thể yêu cầu bên bán cung cấp hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công (đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền), giấy phép xây dựng (tuỳ đối tượng), giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thiện xây dựng cơ sở hạ tầng, kỹ thuật (tương ứng với tiến độ dự án).

Từ đó, khách hàng có thể nắm được tiến độ, tình hình xây dựng dự án có giống trong hợp đồng cam kết hay không. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền quyết định có cấp giấy phép đầu tư cho dự án hay không.

²Lưu ý, nếu mua căn hộ tại các tòa nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp sẽ hình thành trong tương lai, khách hàng cần đảm bảo có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần nóc của toà nhà đó.

Các loại giấy tờ chứng minh chủ đầu tư (người bán) đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước

Đây là bước kiểm chứng độ uy tín của chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư (người bán) cần hoàn thành đầy đủ mọi nghĩa vụ liên quan đến tài chính như đóng thuế, lệ phí cho nhà nước, tránh những phiền phức và vấn đề phát sinh về mặt pháp luật sau này, gây ảnh hưởng tới khách mua.

Cụ thể, những giấy tờ như:

üGiấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất…) của Chi cục thuế

üVăn bản của Sở xây dựng về việc chủ đầu tư đủ kiều kiện đưa dự án vào kinh doanh (đối với nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai)

Chứng nhận thẩm duyệt thiết kế thiết bị phòng cháy chữa cháy

Trong trường hợp khách hàng mua nhà chung cư hoặc những ngôi nhà có trang bị thiết bị phòng cháy chữa cháy, chứng nhận phê duyệt thiết kế là vô cùng quan trọng để đảm bảo hệ thống này được bố trí hợp lý, hoạt động tốt trong trường hợp khẩn cấp.

Lưu ý giấy tờ khi mua bán nhà qua trung gian

Hiện nay, việc mua nhà qua trung gian như nhân viên môi giới, sàn giao dịch bất động sản vẫn được nhiều khách hàng quan tâm nhờ sự tư vấn và hướng dẫn chi tiết, tận tình. Tuy nhiên, không ít người mua đã gặp phải tình huống “dở khóc, dở cười” khi làm việc với những bên trung gian không uy tín, chuyên nghiệp.

Để hạn chế các rủi ro trên, người mua cần kiểm tra kỹ các giấy tờ chứng minh tư cách do chủ đầu giới thiệu như giấy uỷ quyền, hợp đồng dịch vụ môi giới,… để đảm bảo bên môi giới được chủ đầu tư uỷ quyền bán sản phẩm của họ.

II. Phân biệt 4 loại sổ trên thị trường bất động sản

1.  Định nghĩa của sổ trắng nhà đất, sổ xanh, sổ đỏ và sổ hồng

1.1. Sổ trắng

Hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào của các cơ quan có thẩm quyền quy định rõ ràng khái niệm về sổ trắng nhà đất là loại giấy tờ gì. Tuy nhiên, thực tế vẫn có nhiều địa phương xem sổ trắng là một trong những loại giấy được quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật đất đai 2003.

Sổ trắng là bao gồm những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận từ rất lâu. Chủ yếu là các loại giấy được cấp trước ngày 30/4/1975 có Văn tự đoạn mại bất động sản (nhà ở và đất dùng để ở), bằng khoán điền thổ, giấy cấp sau ngày 30/4/1975 là giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận hoặc tờ đơn quyết định của UBND cấp huyện công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Nhìn chung, sổ trắng vẫn là giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, được cấp đúng quy định pháp luật tại thời điểm ban hành. Nên không thể phủ nhận giá trị pháp lý của loại sổ này.

Tại Khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013 có quy định cụ thể người dân nào sử dụng tài sản nhà đất có sổ trắng được cấp trước ngày 10/12/2009 thì được phép yêu cầu thực hiện việc chuyển đổi sang sổ hồng.

1.2. Sổ xanh

Sổ xanh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Lâm trường cấp cho người dân để quản lý, khai thác, trồng và bảo vệ rừng có thời hạn sử dụng (hay còn gọi là hình thức cho thuê đất). Nếu hết thời hạn sử dụng thì đất sẽ bị Lâm trường thu hồi về nếu như ngay tại địa phương đó chưa có các chính sách mới áp dụng việc bàn giao đất sổ xanh cho người dân.

Ngoài ra, trong một số trường hợp khác Lâm trường chỉ cho người dân thuê đất để trồng rừng và phát triển, người dân không được tự ý thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng đất sổ xanh. Do đó, cũng sẽ không thể tiến hành thủ tục chuyển sổ xanh sang sổ đỏ được.

1.3. Sổ đỏ

Sổ đỏ mẫu giấy do Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành vào trước năm 2009, có bìa là màu đỏ (đặc điểm mà người dân dựa vào để kêu tên là sổ đỏ). Sổ đỏ có chứa nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất của chủ sở hữu, đất đó có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất vườn, đất ao, đất rừng… nên sổ đỏ mới có tên gọi chính thức và đứng với pháp luật là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003 có quy định rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép cho người dân sở hữu và sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, sự an toàn của người sử dụng đất trước pháp luật trong mọi tình huống có thể xảy ra tranh chấp, khiếu nại và mâu thuẫn.

1.4. Sổ hồng

Sổ hồng là mẫu giấy chứng nhận do Bộ xây dựng ban hành, bìa là màu hồng, nội dung bên trong là ghi nhận thông tin về quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất của chủ sở hữu nên sổ hồng mới có tên gọi đúng theo quy định pháp luật là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất đai.

Theo Điều 11 Luật nhà ở năm 2005 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất (sổ hồng) được cấp cho chủ sở hữu tài sản trong các trường hợp sau đây:

ØTrường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời cũng là chủ sử dụng đất hoặc chủ sở hữu căn hộ trong tòa chung cư thì cấp duy nhất một loại giấy chứng nhận đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất đai cho chủ tài sản.

ØCòn nếu chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất đai thì chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Cả 2 loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất được gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

III. Phân biệt sở hữu lâu dài và vĩnh viễn, 50 năm như thế nào?

1. Chung cư 50 năm là gì?

Chung cư 50 năm là chung cư chỉ sử dụng trong 50 năm kể từ khi chủ đầu tư bàn giao. Sau 50 năm đó, khu đất chung cư đó sẽ được trả lại mặt bằng và bàn giao cho một dự án khác hoặc xây dựng một công trình công cộng. Đây là loại chung cư được nhà nước đưa ra quy luật này giúp tránh trường hợp phí phạm đất, sử dụng đất kém hiệu quả sau nhiều năm của các chủ đầu tư.

2. Chung cư vĩnh viễn là gì ?

Chung cư vĩnh viễn là loại chung cư có sổ hồng sở hữu vĩnh viễn mà chủ của nó sẽ được sở hữu lâu dài căn hộ chung cư đó. Tức là khách hàng sẽ có sổ hồng, pháp lý rõ ràng ghi vô thời hạn. Theo luật đất đai, sau 50 năm chung cư xuống cấp thì chủ chung cư sẽ được đền bù 1 suất tái định cư hoặc một căn chung cư mới.

3. Tham khảo luật

Luật đất đai 2013

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ vào khoản 7 điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:

ØTrường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

ØTrường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng).

ØTrường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.

ØTrường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

Như vậy, khi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất: “lâu dài” nghĩa là bạn được ổn định sử dụng đất đó và thời hạn sử dụng đất không xác định.

Các trường hợp thu hồi đất

Khoản 11 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Và từ điều 61, 62, 64, 65 Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất:

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

²Như vậy, việc ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: thời hạn sử dụng đất lâu dài không có ý nghĩa bạn sẽ được sử dụng đất vĩnh viễn, không bị thu hồi đất mà nó có ý nghĩa đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định, lâu dài của bạn và khi rơi vào các trường hợp quy định cụ thể ở trên, bạn mới bị thu hồi đất.

4. Phân biệt

a) Chung cư có thời hạn sở hữu vĩnh viễn

Có sổ hồng riêng sở hữu lâu dài. Sau khi chung cư xuống cấp và xây dựng lại (50 năm) được 01 suất tái định cư hoặc đền bù/ 01 chung cư.

Chủ sở hữu chung cư vĩnh viễn:

- Được phép cư trú.

- Đăng ký sổ hộ khẩu bình thường.

- Được thế cấp giấy tờ để vay ngân hàng, khi mua được ngân hàng hỗ trợ cho vay.

- Được phép sang nhượng lại.

b) Chung cư sổ hồng 50 năm

Có đầy đủ đặc điểm của chung cư có thời hạn sở hữu vĩnh viễn như mục a) phía trên. Điểm khác là sau 50 năm chung cư thường được thu hồi theo hợp đồng của chủ đầu tư. Nếu tòa nhà chung cư đó còn sử dụng tốt thì sổ hồng có thể được gia hạn.

c) Chung cư 50 năm hợp đồng thuê (dạng condotel và officetel)

- Cũng là dạng chung cư sở hữu 50 năm nhưng chỉ có hợp đồng thuê. Hết hạn 50 năm không được đền bù.

- Rất khó thế chấp loại chung cư này để vay ngân hàng, khi mua ngân hàng cũng thường không hỗ trợ cho vay loại hình này, nếu có thì đó là chính ngân hàng phát triển dự án đó.

- Được phép đăng ký lưu trú (chỉ tạm trú), không đăng ký được sổ hộ khẩu.

- Được phép đăng ký kinh doanh.

- Không bị tăng giá thuê.

²Lưu ý khi chọn mua loại hình chung cư. Có lẽ, thời hạn 50 năm là đủ cho một công trình chung cư. Vì thế, loại hình chung cư 50 năm cũng phù hợp với thị hiếu trong tương lai, ở nước ngoài thời hạn cũng chỉ từ 30 năm – 50 năm.

 

Nguồn:

https://vinhomes.vn/vi/luu-y-quan-trong-ve-cac-loai-giay-to-khi-mua-nha#:~:text=%C4%90%C6%A1n%20vay%20th%E1%BA%BF%20ch%E1%BA%A5p%20v%C3%A0,s%E1%BB%95%20t%E1%BA%A1m%20tr%C3%BA%20(KT3).

https://richnguyen.vn/phan-biet-4-loai-so-tren-thi-truong-bat-dong-san/

https://chungcunhagiare.com/phan-biet-so-huu-lau-dai-va-vinh-vien-50-nam-nhu-the-nao/

https://romaland.com.vn/tin-tuc/chung-cu-so-huu-50-nam-khac-chung-cu-vinh-vien-nhu-the-nao--10251.html

 

#giayto #nhadat #nhadathomes #sohong #50nam #sodo #bds #thutuc #chungcu #nha #dat