SO SÁNH CÁC CÁCH HUY ĐỘNG VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KIỂU CŨ VÀ KIỂU MỚI HIỆN NAY

Tin thị trường
06/11/2022

Khi dòng tiền từ ngân hàng đang trở nên khó khăn, vốn từ thị trường chứng khoán cũng co hẹp, trái phiếu đang bị siết bởi các quy định, nhiều doanh nghiệp địa ốc buộc phải tìm kiếm hình thức huy động nguồn vốn mới.

I. Huy động vốn kiểu mới

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, các doanh nghiệp địa ốc đang tìm đến hình thức huy động vốn mới từ các quỹ đầu tư, nền tảng công nghệ.

1. Huy động vốn từ quỹ đầu tư

Hiện nay, Việt Nam chỉ có duy nhất 1 quỹ trong nước (TCREIT) do Techcom Capital quản lý, được thành lập từ năm 2017 với quy mô vốn đầu tư của quỹ vẫn giữ nguyên 50 tỷ đồng. Theo quy định của pháp luật, TCREIT sẽ đầu tư chủ yếu vào các bất động sản đã hoàn thành và đang tạo ra dòng tiền ổn định từ cho thuê, đồng thời sẽ phân phối 90% lợi nhuận hàng năm cho nhà đầu tư. Kết quả hoạt động của TCREIT khá tích cực với giá trị tài sản ròng đã tăng 27% năm 2021, nhưng nguồn thu chủ yếu là đầu tư cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp BĐS... chứ không phải là từ các khoản đầu tư bất động sản.

Cũng theo ông Lực, dù đầu tư vào các dự án, hay các doanh nghiệp bất động sản, mỗi REIT sẽ có chiến lược đầu tư và khẩu vị riêng. Một số mảng bất động sản được đầu tư như BĐS căn hộ, du lịch nghỉ dưỡng, bán lẻ hay bất động sản bán lẻ... Những tổ chức này hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài.

Đánh giá cao về nguồn vốn có thể thu được từ quỹ đầu tư tuy nhiên ông Lực nhận định, việc phát triển quỹ REIT ở Việt Nam nói chung còn nhiều hạn chế, chưa tương xứng với quy mô, kỳ vọng của thị trường, chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước vào thị trường bất động sản.

Chủ động bắt tay nhà đầu tư nước ngoài, xu hướng tất yếu cho doanh nghiệp

2. Nguồn vốn từ nền tảng công nghệ

Với quá trình chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản, Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện các Proptech (property technology). Đây là các nền tảng công nghệ thực hiện nhiệm vụ giúp cá nhân, doanh nghiệp nghiên cứu, giao dịch, mua bán, thuê, cho thuê và quản lý trong lĩnh vực bất động sản.

Trong đó, một số Proptech đã cung cấp các dịch vụ tài chính cho bất động sản, thường là là một ứng dụng, một website giúp huy động vốn cho thị trường BĐS.

Thị trường đã ghi nhận sự tham gia của các nền tảng từ cuối năm 2019 là Revex, Infina, Prozy, Moonka…- là những ứng dụng cho phép các cá nhân có thể bắt đầu mua chung bất động sản với nhiều người và có thể đầu tư bất động sản chỉ với số vốn rất thấp.

Đánh giá về loại hình này, ông Lực cũng cho rằng: "Khả năng huy động vốn qua kênh này còn khá hạn chế".

Tìm hiểu và phân tích các chỉ số tài chính cơ bản

3. Mô hình công ty quản lý đầu tư

Tháng 10/2022, Công ty Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC) chính thức được đi vào hoạt động với vốn điều lệ 18.000 tỷ đồng, cổ đông chính là ông Phạm Nhật Vượng (góp 90%). Phương thức hoạt động của VMI là đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes, sau đó giá trị bất động sản được chia thành 200 phần - mỗi phần được gọi là 1 suất đầu tư Fantasy Home. Các khách hàng của VMI đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh. Các nhà đầu tư hợp tác với VMI JSC sẽ được công ty chứng nhận quyền tài sản và được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỷ lệ đầu tư.

Theo đánh giá của ông Lực, về bản chất, đây là một dạng quỹ REIT, với yêu cầu nguồn vốn không lớn, lại chia thành nhiều suất đầu tư mang đến sự linh hoạt, chủ động cho các nhà đầu tư vừa và nhỏ, chưa kể lợi nhuận được đảm bảo tối thiểu ngay cả khi thị trường biến động, thị trường đang kỳ vọng khá lớn cho sản phẩm mới này.

Tuy nhiên, trong bối cảnh vốn tín dụng của ngân hàng chảy vào bất động sản bị hạn chế bởi room tín dụng. Doanh nghiệp cần xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn là giải pháp căn cơ hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì khi có nhu cầu huy động vốn mới thực hiện.

II. Huy động vốn kiểu cũ

1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư

Vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án.

Chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.

2. Mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác

Theo đó, doanh nghiệp BĐS có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng, đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động).

Doanh nghiệp cần xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn là giải pháp căn cơ hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì khi có nhu cầu huy động vốn mới thực hiện. Đồng thời, cần chủ động xem xét thực hiện xếp hạng tín nhiệm và minh bạch thông tin và rủi ro đến thị trường trong nước và quốc tế.

Cũng theo chuyên gia FiinGroup, chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng trong bối cảnh pháp lý hiện nay. Doanh nghiệp tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín, có năng lực phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu và hỗ trợ soạn lập hồ sơ phát hành chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, chủ động minh bạch thông tin, trong đó có việc thực hiện xếp hạng tín nhiệm.

3. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Điểm a Khoản 2 và Khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:

+ Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;

+ Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

+ Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

Những trang gọi vốn cộng đồng (Crowd Funding) các Start-up cần biết

4. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

− Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựnrg hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.

− Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

− Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này.

Việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này.

5. Nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam

Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.

Phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao,…

Nợ xấu không thành vấn đề, nới room tín dụng sẽ đưa cổ phiếu ngân hàng lên một tầm cao mới? - Nhịp sống kinh tế Việt Nam & Thế giới

6. Huy động vốn của khách hàng với lãi suất cao không tưởng

Lãnh đạo Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết, các doanh nghiệp này tự nhận mình là làm bất động sản nhưng không rõ làm dự án nào. Bản chất là thành lập doanh nghiệp bất động sản nhưng kinh doanh tài chính bằng huy động vốn.

Mới đây, các địa phương như Lào Cai, Hòa Bình đều phát đi văn bản cảnh báo về Công ty bất động sản Nhật Nam. Công ty này đã thành lập nhiều chi nhánh và các văn phòng tại các tỉnh trên cả nước, lôi kéo nhiều nhà đầu tư với lợi nhuận khủng lên đến 60 - 84%/năm, kèm theo nhiều ưu đãi bất động sản.

Tuy nhiên Công ty Nhật Nam chi trả lợi nhuận bằng tài khoản cá nhân (hành vi có dấu hiệu vi phạm Luật Quản lý thuế). Cách thức hoạt động của công ty này tương tự mô hình "Ponzi” (lấy tiền của người trước trả cho người sau), đến khi Công ty Nhật Nam hết khả năng chi trả cho nhà đầu tư.

Tiếp đến, một công ty khác có tên đầy đủ là Công ty cổ phần Tập đoàn Fintech Land. Công ty này còn có mức lợi nhuận "khủng" lên tới 226,8%/24 tháng.

III. Bí quyết huy động vốn

Năng lực là gì? 12 năng lực cốt lõi của ứng viên tiềm năng - Hotelcareers.vn

1. Năng lực và kiến thức

Đây là 1 trong 5 bí quyết huy động vốn cần có và quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản. Hãy trau dồi kiến thức và tìm hiểu tất cả những gì bạn có thể về lĩnh vực bạn đang theo đuổi. Cho dù bạn đang huy động vốn để mua bất động sản hoặc đầu tư một thứ khác, bạn cần phải thông thạo và hiểu biết về lĩnh vực của mình.

2. Tính cách

Điều quan trọng là phải được gây thiện cảm ngay cả khi bạn không phải là nhân vật chính của bữa tiệc. Hãy là một người biết lắng nghe và đừng tỏ ra thái quá về bản thân và mong muốn của mình.

Ngoài ra, đừng trở nên cực đoan và tức giận dù là trước mặt mọi người hay trên các tài khoản mạng xã hội. Mọi người sẽ không muốn đầu tư vào những người mà họ nghĩ rằng sẽ nóng nảy hoặc thiếu lý trí. Bạn cần phải giả định rằng các nhà đầu tư sẽ kiểm tra bạn và xem xét các tài khoản mạng xã hội của bạn, vì vậy hãy thận trọng với cách bạn đưa ra ý kiến.

3. Sự hiện diện

Sự hiện diện là nhận thức về cách người khác nhìn vào bạn. Nếu bạn quá tự tin hoặc kiêu ngạo sẽ gây phản tác dụng. Chìa khóa nằm ở chỗ thể hiện sự tự tin mà không biến thành “cái rốn của vũ trụ”. Nếu làm được điều này, bạn sẽ là kẻ chiến thắng và đạt được hợp đồng giá trị lớn nhất trong căn phòng. Hãy tự tin nhưng khiêm tốn.

Hãy tự tin một cách quả quyết và diện cho bản thân một bộ trang phục thật thanh lịch. Một bí quyết của việc huy động tiền chính là “chiêu bài” tâm lý. Nếu bạn thể hiện sự thiếu tự tin, mọi người sẽ do dự khi cung cấp vốn cho giao dịch của bạn bất kể nó có xuất sắc đến đâu.

4. Tính xác thực

Đừng phô trương và cố gắng trở thành người mà bạn nghĩ rằng họ “mong đợi”. Các nhà đầu tư có con mắt tinh đời rất giỏi trong việc nhận ra bạn “giả tạo”. Nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm, bạn nên sớm nói thật điều này ngay từ đầu. Bởi vì dù sớm hay muộn bạn cũng để lộ khuyết điểm của mình thôi.

Mặc dù việc thiếu kinh nghiệm có vẻ hơi đáng sợ, nhưng cách tốt nhất để giải quyết vấn đề này là chuẩn bị một bài thuyết trình được tập luyện kỹ càng. Bạn cần nhanh chóng giải thích chính xác những gì bạn đang hướng đến. Điều này giúp người khác hiểu rằng mặc dù bạn chưa từng giao dịch bất động sản, nhưng bạn đang thực hiện việc này một cách nghiêm túc và có một kế hoạch chu đáo. Do đó, điều này sẽ giúp họ thoải mái hơn với bạn.

5. Tính hợp pháp và cách huy động vốn

Ø Tính hợp pháp:

Có những cách thức hợp lệ cũng như những sai lầm trong thực hiện huy động vốn. Bạn cần tham khảo ý kiến của luật sư chuyên nghiệp.

Ø Cách huy động vốn:

ü Đối tượng mục tiêu của bạn là ai? Hãy nghĩ về những nhà đầu tư phù hợp với khoản đầu tư của bạn. Bạn cần tìm kiếm một người có tiền mặt để đầu tư và có mức thu nhập cao… Bạn cần phải đặt ra những tiêu chí về người mà bạn đang tìm kiếm.

ü Họ đang ở đâu? Khi bạn đã xác định được nhà đầu tư lý tưởng của mình và nơi họ thường “lui tới”, hãy mạnh dạn đi tới đó.

ü Có một vài nơi để bạn thử bắt đầu việc huy động vốn:

− Các buổi gặp mặt

− Các buổi hội nghị

− Các nhóm trên Facebook

The Top 35 Different Types of Lawyers You Can Be