I. Tổng quan về Officetel

1. Khái niệm

Căn hộ văn phòng hay thường gọi là căn hộ Officetel, chúng thường được sử dụng với đa chức năng, nhưng chủ yếu là hai chức năng chính là để ở và để làm văn phòng. Hiểu theo cách đơn giản là những căn hộ văn phòng này vừa có thể ở vừa có thể tận dụng là nơi làm việc cho các khách hàng chủ yếu là người thành đạt hoặc doanh nhân trẻ,…

Khác với các loại hình căn hộ khác, các căn hộ văn phòng thường có diện tích không quá lớn. Tuy vậy, nó vẫn được bố trí khoa học hợp lý nhằm tạo không gian thoải mái phục vụ cho việc phát triển công việc.

2. Ưu điểm

Tiện lợi và tiết kiệm

Nhiều doanh nghiệp “start up” mới ra đời thường phải loay hoay tìm kiếm địa điểm phù hợp với giá thành không quá cao để tiết kiệm chi phí phục vụ cho các hoạt động kinh doanh khác của công ty.

Với diện tích mỗi căn Officetel dao động từ 25m2 – 50m2 nên giá thành mỗi căn hộ văn phòng sẽ rẻ hơn rất nhiều so với giá của một căn hộ bình thường. Do đó, mô hình căn hộ văn phòng sẽ giúp tiết kiệm chi phí nhà ở cho chủ nhân hay phí khách sạn cho chuyên gia đến công tác dài ngày… Chưa kể các khoản chi phí về thuế cũng được tiết kiệm tối đa nhờ giảm trừ thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế VAT, khiến mức phí dịch vụ tại căn hộ văn phòng rẻ hơn nhiều so với phí dịch vụ văn phòng.

Tiềm năng sinh lời cao

Thông thường các căn hộ văn phòng thường đặt tại các vị trí của các tòa nhà trung tâm. Điều này tạo ra sự thuận lợi trong việc di chuyển đến vị trí làm việc của nhiều doanh nghiệp. Không chỉ vậy, an ninh tại các căn hộ văn phòng cũng được đánh giá cao về độ an toàn và hình ảnh công ty cũng được nâng cao và chuyên nghiệp hơn với sảnh lễ tân, có khu vực bảng tên công ty, hệ thống thang máy dành riêng cho khách văn phòng.

Nhiều nhà đầu tư chú trọng và quan tâm hơn đến việc đầu tư các căn hộ văn phòng. Tiềm năng sinh lời lớn từ việc cho thuê đang trở nên hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư bất động sản, nhất là trong bối cảnh thời gian tới đây, khi rào cản pháp lý cho các căn hộ văn phòng đã dần được cởi bỏ hứa hẹn một thị trường sôi nổi về dòng sản phẩm đặc biệt này trong thời gian sắp tới.

3. Nhược điểm

Không gian bị giới hạn

Do diện tích của căn hộ văn phòng tương đối nhỏ (từ 20 – 50 m2) nên thường chỉ đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các đại diện văn phòng công ty. Với trường hợp công ty lớn có số lượng nhân viên đông đảo thì mô hình này khó có thể đáp ứng nhu cầu.

Các khoản phụ phí và chế độ sở hữu

Để tận hưởng những tiện ích hiện đại, chủ của căn hộ văn phòng sẽ phải bỏ ra một số tiền không nhỏ cho phí dịch vụ và quản lý. Không những vậy, căn hộ Officetel còn bộc lộ yếu điểm của mình trong chế độ sở hữu tối đa 50 năm. So với những loại hình bất động sản khác, pháp lý về thời gian sở hữu có thể là điểm trừ lớn của mô hình căn hộ văn phòng.

II. Các tín hiệu thị trường gần đây

1. Nguồn cung mới dồi dào

Trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón thêm một dự án hạng B ở khu vực phía Tây, với tổng diện tích sàn thực thuê 22.000m2. Tổng nguồn cung văn phòng ở Hà Nội tính đến cuối quý III/2022 đạt 1.623 triệu m2, với diện tích dự án hạng A chiếm 37% tổng nguồn cung của thành phố.

Tiếp nối sự cải thiện của hiệu suất thị trường quý trước, giá văn phòng cho thuê trong quý III/2022 tiếp tục tăng nhẹ. Giá chào thuê của văn phòng hạng A đạt mức 26,0 USD/m2/tháng, tăng 0,6% so với quý trước và 6,0% so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, giá thuê văn phòng hạng B cũng tăng 0,6% so với quý trước và tăng 3,2% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt trung bình 14,4 USD/m2/tháng.

Trong 3 tháng cuối năm 2022, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ chào đón 03 dự án văn phòng hạng A và 01 dự án văn phòng hạng B, đưa tổng diện tích văn phòng mới gia nhập thị trường trong năm 2022 đạt 103.600m2. Giá thuê hạng A được dự đoán sẽ tăng thêm 1 – 2% từ giờ đến cuối năm do nguồn cung mới được phát triển bởi chủ đầu tư có tên tuổi, được trang bị thông số kỹ thuật tốt và cơ sở vật chất mới, hiện đại. Tuy nhiên, nguồn cung mới dồi dào dự kiến cũng sẽ gây áp lực lên tỷ lệ trống. Giá thuê hạng B dự kiến sẽ duy trì ổn định.

2. Các tín hiệu tích cực cho thị trường ở TP.HCM

Trong nửa đầu năm 2022 chỉ có duy nhất 1 tòa nhà hạng B mới hoàn thành là tòa CMC Creative Space tại Quận 7. Tổng diện tích văn phòng cho thuê tại TP.HCM ở mức 1,5 triệu m2.

Với các tín hiệu lạc quan từ thị trường văn phòng cho thuê, nhiều dự án đang tích cực thi công trở lại sau hai năm hạn chế nguồn cung mới đã tạo nên diện mạo mới tích cực cho Thành phố Hồ Chí Minh.

Trong quý 3/2022, thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh đón nhận hai tòa văn phòng hạng B mới của chủ đầu tư Cobi Group (Hàn Quốc) ở quận 7, với tổng diện tích cho thuê là 26.932m2. Những khách thuê đầu tiên của hai tòa nhà Cobi Tower có thể kể đến các công ty lớn như Lotteria, Lock & Lock, 7-Eleven.

Mặc dù có nguồn cung mới, tỷ lệ trống trung bình của hạng B vẫn duy trì quanh mức hơn 9,5%, giảm 0,2 điểm phần trăm theo quý và 0,3 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê văn phòng hạng B cải thiện nhẹ, gần như không đổi so với quý trước và cao hơn năm ngoái là 3,1%, đạt trung bình 25,9 USD/m2/tháng.

Theo CBRE Việt Nam, cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, mức độ hấp thụ của thị trường văn phòng ở Thành phố Hồ Chí Minh cũng có dấu hiệu tích cực với tổng diện tích cho thuê mới của thị trường cho hạng A và hạng B lần lượt trên 19.000m2 và 18.000m2.

Thị trường bán lẻ trong quý 3/2022 tiếp tục chứng kiến sự mở rộng của khối ngoại với sự xuất hiện của một số thương hiệu quốc tế ngành thời trang, thể thao, dịch vụ ăn uống (F&B).

Bà Thanh Phạm chia sẻ về triển vọng thị trường: “Giá chào thuê khu vực đắc địa thành phố sẽ tiếp tục đà tăng trong thời gian tới với sự quan tâm của các nhà bán lẻ nước ngoài tại thị trường Việt Nam. Do đó, các thương hiệu cần nắm bắt cơ hội để mở rộng.”

3. Các dự báo trong tương lai

Việc phân cấp các dự án trong tương lai sẽ đáp ứng nhu cầu về chất lượng cao nhưng giá thuê hợp lý hơn. Việc cân bằng nguồn cung văn phòng hạn chế và nhu cầu cao ở khu trung tâm và mang đến cho khách thuê nhiều sự lựa chọn hơn từ cuối năm 2022 trở đi.

Điều đáng nói, tình hình hoạt động văn phòng cho thuê được cải thiện rõ nét. Giá thuê trung bình 717.900 VNĐ/m2 /tháng tăng 1% theo quý nhưng giảm -1% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy 91% tăng 1 điểm phần trăm theo quý và theo năm nhờ sự cải thiện ở tất cả các hạng.

Dự báo, đến năm 2025, thị trường văn phòng Tp.HCM sẽ có 21 dự án mới với diện tích 508.700 m2. Ba dự án hạng B và một dự án hạng C sẽ ra mắt trong nửa cuối năm 2022 với 39.800 m2. Khan hiếm nguồn cung Hạng A có thể kết thúc từ giai đoạn 2023- 2024, với sáu dự án tương lai cùng 263.600 m2. Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ có hai dự án hạng A trong tương lai với diện tích 84.800 m2 vào năm 2023.

Dự báo trong thời gian tới, nguồn cung văn phòng Hạng A tương lai tại Tp.HCM không chỉ tập trung tại Quận 1 mà sẽ mở rộng ra đến Thành phố Thủ Đức và khu Nam Sài Gòn nhờ vào sự cải thiện cơ sở hạ tầng. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường văn phòng dự đoán tăng mạnh trong thời gian tới nhờ vào việc mở cửa trở lại đường bay quốc tế.

Do phần lớn nguồn cung mới của nửa sau năm 2022 đến từ khu vực ngoài trung tâm, giá thuê của cả hai hạng được dự đoán sẽ không có nhiều sự điều chỉnh cho đến năm 2024. Tỷ lệ trống Văn phòng Hạng A sau một giai đoạn có sự cải thiện từ Quý 2/2021 được dự đoán sẽ dần tăng lên, chạm mức hơn 25% trong năm 2024 khi xuất hiện một làn sóng Văn phòng Hạng A mới xuất hiện. Trong khi đó, tỷ lệ trống Văn phòng Hạng B dự kiến cũng có xu hướng tăng trong 2 năm tới nhưng sẽ sớm trở lại mức cân bằng với giai đoạn năm 2021 ở quanh mức 9% khi nguồn cung dần giảm đi.

Nguồn:

https://reti.vn/blog/loi-ich-khi-dau-tu-vao-can-ho-van-phong/

https://baoxaydung.com.vn/thi-truong-van-phong-ha-noi-nguon-cung-moi-doi-dao-du-kien-cung-se-gay-ap-luc-len-ty-le-trong-341788.html

https://www.vietnamplus.vn/tphcm-nhieu-tin-hieu-tich-cuc-tu-thi-truong-van-phong-cho-thue/823270.vnp

https://www.doanhnhandoisong.vn/2022/07/thi-truong-van-phong-va-can-ho-tphcm.html

https://cafef.vn/cuoi-nam-thi-truong-van-phong-cho-thue-tai-tphcm-se-the-nao-20220915143202548.chn