Một dự án bất động sản có rất nhiều hạng mục để nhà đầu tư có thể lấy làm tiêu chí đánh giá dự án là tiềm năng như vị trí, tính pháp lý, cơ sở hạ tầng,… Hãy cùng nhau tìm hiểu các tiêu chí đó là như thế nào nhé!
1. Vị trí thuận lợi
Những khu vực gần khu trung tâm thương mại, trung tâm hành chính, gần trục đường lớn, trục giao thông huyết mạch… là những lựa chọn phù hợp, thuận tiện cho việc di chuyển và kinh doanh buôn bán.
Một dự án bất động sản tiềm năng luôn sở hữu yếu tố vị trí thuận tiện, tốt nhất là đầy đủ các yếu tố: “Nhất cận thị, nhị cận gian, tam cận lộ”.
− “Cận Thị” ở đây nghĩa là gần chợ và tốt hơn nữa là nằm trong khu vực dân cư sầm uất. Đây là điều giúp tạo động lực phát triển mạnh mẽ cho nhà đất. Vì hầu hết nhà đất ở “Thị” đều có xu hướng tăng giá và ngày càng khan hiếm.
− “Cận giang” thì mang nhiều ý nghĩa về phong thủy, ý chỉ bất động sản gần nước sẽ thu hút tài lộc dồi dào.
− “Cận lộ” là nói về vị trí nhà đất gần đường xá, giao thông huyết mạch của khu vực.
2. Tính pháp lý
Tiến độ hoàn thành thủ tục pháp lý của dự án bất động sản là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian thanh khoản và mức lợi nhuận của người đầu tư. Vậy nên khi đầu tư bất động sản nhà đầu tư cần:
− Kiểm tra rõ ràng pháp lý dự án, pháp lý của sản phẩm trước khi mua
− Tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư dự án. Có thể quan sát xem xét những dự án họ đã thi công trước đó để nắm được năng lực thi công cũng như phân phối. Điều này cũng sẽ giúp nhà đầu tư đoán trước được tiến độ dự án trong tương lai.
− Ưu tiên chọn lựa các nhà đầu tư lớn, có kinh nghiệm, uy tín và có chính sách hỗ trợ thanh toán tốt.
3. Đánh giá năng lực chủ đầu tư dự án
Hiện nay, có nhiều dự án "ma" hoặc dự án thiếu cơ sở pháp lý, vi phạm quy hoạch và không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng). Nhà đầu tư cần lưu ý kiểm tra kỹ thông tin dự án để tránh các rủi ro không đáng có khiến giao dịch trở nên khó khăn, mất thời gian và có thể mất trắng.
Để đánh giá dự án bất động sản đáng mua nhất thì yếu tố quan trong cần xem xét là chủ đầu tư. Một đơn vị đầu tư với tiềm lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm triển khai nhiều dự án bđs uy tín và tính pháp lý minh bạch thì sẽ giúp cho khách hàng an tâm và tin tưởng hơn.
Chủ đầu tư tốt khi bắt đầu triển khai bất kỳ một dự án nào cũng sẽ tiến hành nghiên cứu để giúp khách hàng nắm rõ tất tần tật các yếu tố về an cư và đầu tư lâu dài. Từ đó sẽ đưa ra các giải pháp tốt nhất cho khách hàng. Để giải những bài toán về tài chính, giúp khách hàng sinh lời hay dễ dàng mua, ở.
Nếu chủ đầu tư không uy tín thì người mua có thể sẽ liên tục phải đối diện với việc chậm tiến độ bàn giao tài sản. Đồng thời, các điều khoản cam kết khác trong hợp đồng cũng không được đảm bảo như khi ký hợp đồng mua bán.
4. Giá trị đất
Thực tế có thể thấy rằng những khu vực có tốc độ đô thị hóa càng cao thì giá đất nơi đó càng tăng nhanh. Những khu vực có mức giá bán mỗi m2 bất động sản tối thiểu cao gấp 2 lần giá mỗi m2 xây dựng thì đó chính là nơi đáng để đầu tư.
Đối với các khu vực giá đất chỉ bằng hoặc cao hơn 1,5 lần giá xây dựng thì chưa nên mua vì đa số các khu vực này quá trình thu hút dân cư diễn ra chậm.
Tuy nhiên cũng có nhiều trường hợp ngoại lệ. Đối với một số điểm bất động sản mới nổi, cách xa khu vực trung tâm thì sẽ có giá khá thấp. Nhưng nếu dự án bất động sản đó ở khu vực sắp xây dựng dự án lớn thì cũng là nơi rất đáng để đầu tư.
5. Thiết kế theo đúng tiêu chuẩn an toàn
Đối với các khách hàng lựa chọn mua nhà để định cư hoặc để đầu tư nhà ở thuộc các dự án khi đô thị, khu dân cư,… thì cần lựa chọn thêm thiết kế nhà đảm bảo các yếu tố sau:
ü Chất lượng công trình nhà ở đạt chuẩn quy định của bộ xây dựng.
ü Thiết kế cửa thoát hiểm phải luôn đóng kín.
ü Kiểm tra hoạt động phòng cháy chữa cháy trong nhà có tốt không.
ü Có 1 – 2 họng nước tại mỗi điểm trong nhà.
ü Trong nhà ở có ít nhất 2 lối ra thoát nạn.
Nếu chọn đầu tư vào nhà ở thì cần tiềm lực tài chính lớn. Mặc dù chó thể lợi nhuận sẽ hấp dẫn hơn những rủi ro cũng sẽ không kém. Vậy nên đòi hỏi các nhà đầu tư phải hiểu về thiết kế và đảm bảo được thiết kế nhà đáp ứng được yêu cầu của khách hàng ít nhất trong từ 3 đến 5 năm tới.
6. Cơ sở hạ tầng tốt
Cơ sở hạ tầng là một trong những tiêu chí để đánh giá bất động sản tiềm năng. Cơ sở hạ tầng gồm: Dịch vụ tiện ích được tích hợp, hệ thống đường xá, cầu cống, các công trình công cộng, trung tâm thương mại, hệ thống an ninh… Cơ sở hạ tầng tốt giúp di chuyển thuận tiện, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, đồng thời các hoạt động kinh doanh buôn bán cũng diễn ra nhộn nhịp, sầm uất hơn.
7. Tính quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông
Phần lớn các khách hàng khi mua BĐS sẽ khá quan ngại với những khu vực đường xá chưa được xây dựng và cơ sở hạ tầng không đáp ứng được chất lượng của cuộc sống. Nhu cầu hưởng thụ cuộc sống càng cao thì yêu cầu về cơ sở hạ tầng và giao thông cũng càng lớn.
Hiện nay nhu cầu hưởng thụ của người dân ngày càng cao vậy nên những dự án bất động sản ở những khu vực có cơ sở hạ tầng và giao thông được hoàn thiện sẽ là lợi thế.
Những nhà đầu tư có nguồn tài chính tốt, dòng vốn dài hạn thì nên đầu tư vào các dự án bất động sản ở những khu vực đang chuẩn bị nâng cấp cơ sở hạ tầng hoặc đang trong giai đoạn kết nối giao thông với các khu vực trung tâm hay khu vực kinh tế trọng điểm. Đây sẽ là lựa chọn đầu tư mang đến lợi nhuận cực lớn cho nhà đầu tư.
8. Đánh giá tính thanh khoản của dự án bất động sản
Đầu tư dự án bất động sản chính là chọn mua nhà đất ở thời điểm giá thấp và bán ra ở giá cao. Những không phải bất động sản nào cũng có tiềm năng phát triển, đang trong giai đoạn tăng giá hoặc có tính thanh khoản cao.
Tính thanh khoản của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào xu hướng nhà đất của khách hàng và xu hướng xây dựng trong tương lai ở khu vực đó. Vậy nên nhà đầu tư nên:
− Ưu tiên chọn đầu tư nhà đất theo xu hướng mua bán của dân cư địa phương, vùng.
− Hạn chế chọn các sản phẩm bất động sản có tính cạnh tranh cao, có khả năng được mở ra ồ ạt trong thời gian tới. Vì các dự án bất động sản ra đời sau thường sẽ rút được kinh nghiệm từ các dự án trước và khắc phục để đáp ứng tốt hơn cho nhu cầu của khách hàng.
− Nếu ở khu vực thị trường sẽ tập trung phát triển sản phẩm đất nền thì nhà đầu tư không nên đổ nhiều tiền để đầu tư vì khả năng thanh khoản thấp và ngược lại.
9. Xác định "thời điểm vàng" để đầu tư bất động sản
Thời điểm cuối năm thường được coi là "mùa bất động sản", thị trường mua bán diễn ra sôi nổi với hàng loạt sự kiện mở bán, giới thiệu dự án mới, mua bán bất động sản sơ cấp và thứ cấp. Mức giá chào bán bất động sản vào cuối năm thường sẽ không tăng, giá sát với thực tế, các dự án thường tung ra mức chiết khấu và có phương thức thanh toán hấp dẫn.
Dịp cuối năm vốn được coi là "mùa cao điểm" giao dịch bất động sản nhưng hiện tại chỉ còn đúng một phần và chỉ phù hợp với một số phân khúc nhà, bất động sản trong nội đô. Bởi "thời điểm vàng" còn phụ thuộc vào biến động của thị trường, những tác động từ chính sách thượng tầng trong ngắn hạn và những biến động quy hoạch tại khu vực mà nhà đầu tư muốn xuống tiền cọc hoặc muốn rút ra.
10. Bắt đầu từ dòng tiền ròng hàng năm
Có một quy tắc hữu ích nhưng rất đơn giản bạn cần phải biết. Trong một “thị trường mạnh”, với sự tăng trưởng dân số và số lượng việc làm dồi dào, hãy nhân dòng tiền ròng hàng năm với 20. Trong một “thị trường yếu”, với tốc độ tăng trưởng hạn chế và dân số ngày càng thu hẹp, hãy nhân dòng tiền với 10. Đó là con số mà bạn cần lưu ý đối với bất động sản mà bạn sẽ đầu tư.
11. Kiểm tra sự ổn định của dòng thu nhập
Điều tốt nhất mà một nhà đầu tư nên làm là xem xét sự ổn định của dòng thu nhập. Hãy đánh giá tình hình kinh doanh hoặc công việc của khách thuê có bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế và đại dịch hay không. Nếu bạn không nhìn thấy người thuê có nhu cầu lâu dài, thì điều tương tự sẽ xảy ra đối với dòng thu nhập của bất động sản. Giá trị tương lai của bất động sản dựa trên hợp đồng thuê và khả năng của khách thuê trong việc thực hiện các điều khoản của hợp đồng thuê.
12. Theo dõi tỷ suất sinh lời cuối
Hãy theo dõi tỷ suất sinh lời cuối cùng của tài sản. Ngay cả những thay đổi khiêm tốn cũng có thể tạo ra những biến động lớn về định giá. Bạn sẽ cần ước tính tỷ lệ tăng trưởng dự kiến của thu nhập hoạt động ròng sau khi tài sản bước vào giai đoạn kinh doanh ổn định. Ước tính này phụ thuộc vào sự hiểu biết của bạn về các thống kê đô thị, thị trường vốn và thị trường bất động sản.
13. Hiểu biết về các yếu tố kinh tế vĩ mô tại địa phương
Hãy tìm hiểu các yếu tố kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng đến kinh tế địa phương. Những doanh nghiệp và ngành công nghiệp nào hiện đang mang lại thu nhập cho người dân là gì và điều gì sắp diễn ra? Bạn có thể sử dụng vòng đời của bất động sản để xác định xem thị trường bất động sản và nền kinh tế địa phương đang trong giai đoạn khởi đầu, tăng trưởng, trưởng thành hay suy giảm khi đánh giá mức độ tăng trưởng và tiềm năng tăng giá.
14. Kiểm tra các từ khoá thịnh hành trên Google
Xem kết quả tìm kiếm của Google để biết các từ khóa thịnh hành đối với các căn hộ và bất động sản ở các khu vực lân cận nằm trong mục tiêu bạn nhắm tới. Hãy truy cập các trang web và nghiên cứu quảng cáo trong các lĩnh vực cụ thể này. Hãy tìm các bất động sản có lượt tìm kiếm cao nhưng số lượng căn còn để cho thuê/bán lại ít để đánh giá tiềm năng tăng giá và giá thuê. Đồng thời, hãy lập nhật ký dữ liệu mở rộng trên trình duyệt và theo dõi xu hướng bất động sản dựa trên tỷ lệ khả dụng theo thời gian thực.
15. Xem xét dữ liệu trong năm qua
Trước đây, một nhà đầu tư có thể xem xét các số liệu lịch sử để đánh giá hoạt động của bất động sản trong một thị trường cụ thể thông qua các chu kỳ khác nhau. Thế giới đang thay đổi nhanh hơn và khác biệt hơn bao giờ hết và rất nhiều cách làm trong số đó không còn được áp dụng nữa. Để đánh giá giá trị bất động sản trong tương lai, các nhà đầu tư nên xem xét dữ liệu trong năm qua để xem thị trường nào ổn định hoặc được đánh giá cao trong thời kỳ đại dịch.
16. Cảnh giác ‘Nghịch lý môi giới bất động sản’
Nếu bạn là nhà đầu tư, hãy cảnh giác với “nghịch lý môi giới”. Vì lý do nào đó, mọi nhà môi giới bất động sản trên thế giới sẽ nói với bạn rằng thị trấn của họ, danh sách bất động sản của họ hoặc khu vực lân cận họ bán là một nơi tốt nhất và là một nơi tuyệt vời để đầu tư. Nếu mỗi đại lý mà bạn hỏi ở một thị trường khác nhau đều nói: "Nơi này là tốt nhất", thì bạn sẽ nhận ra điều nghịch lý nói trên.
17. Đánh giá công nghệ đã triển khai
Đối với các khoản tiền rót vào quỹ ủy thác đầu tư bất động sản cho các tòa nhà chung cư, thương mại hoặc bất kỳ khu đô thị nào, nhà đầu tư phải đánh giá xem công ty đang điều hành có cập nhật những thay đổi của thị trường công nghệ hay không. Để họ hoạt động có lãi, họ cần tận dụng công nghệ.
18. Dựa vào các chuyên gia đáng tin cậy
Dựa vào các chuyên gia đáng tin cậy cũng như công nghệ và dữ liệu của họ. Hầu hết các nhà môi giới và thậm chí các nhà môi giới thế chấp đều có quyền truy cập vào lịch sử bán hàng, các xu hướng và theo dõi tăng trưởng hàng năm. Hãy đảm bảo rằng bạn nhận được báo cáo và số liệu thống kê, chứ không phải ý kiến chủ quan từ phía họ. Đồng thời, hãy xây dựng một đội ngũ đáng tin cậy và có uy tín xung quanh bạn để họ làm việc cho bạn và vì lợi ích tốt nhất của bạn.
19. Theo dõi cán cân cung – cầu
Trước khi đầu tư, hãy theo dõi nguồn cung và nhu cầu. Nếu nguồn cung thấp và nhu cầu cao, bạn có thể kỳ vọng giá trị bất động sản tăng lên một cách hợp lý. Một cách để theo dõi điều này là so sánh doanh số bán hàng đang chờ xử lý và đây là dữ liệu mà mọi người có thể dễ dàng truy cập. Tỷ lệ cao hơn của doanh số bán hàng đang chờ xử lý nói chung sẽ là dấu hiệu của việc gia tăng giá trị bất động sản.
20. Đặt ra một khung thời gian cho dự báo
Bạn cần bắt đầu với khung thời gian cho dự báo của mình. Nếu bạn đang nghĩ về khoản đầu tư trong 20 năm, thì bạn sẽ phải xem xét tỷ lệ tăng trưởng trung bình hàng năm của chỉ số giá nhà trong 20 năm qua. Sau đó, tính toán giá trị tương lai của giá đầu tư cơ bản trong phạm vi ngân sách của bạn bằng cách sử dụng tỷ lệ đó. Tất nhiên, điều này không hoàn toàn chính xác, nhưng sẽ là cơ sở để bạn đánh giá tình hình thị trường khách quan và hợp lý hơn.
21. Trang bị và nâng cao kiến thức đánh giá dự án bất động sản
Khi tham gia đầu tư bất kỳ dự án BĐS nào, ngoài những tiêu chí đánh giá dự án bất động sản đã nêu trên. Nhà đầu tư cần phát triển, trau dồi kiến thức và nâng cao kinh nghiệm để đánh giá một dự án BĐS có đáng đầu tư hay không.
Hãy thật thận trọng để chọn được những dự án bất động sản có lời!
Nguồn:
5 tiêu chí đánh giá bất động sản tiềm năng để đầu tư | Báo Dân trí (dantri.com.vn)
12 cách hay dành cho nhà đầu tư để đánh giá tiềm năng của bất động sản - CafeLand.Vn
6 tiêu chí đánh giá dự án bất động sản tốt để đầu tư (giaanproperty.vn)
Tiêu chí đánh giá dự án bất động sản 2022 chất lượng cao (tri.edu.vn)
#nhadat #nhadathomes #bđs #bds #batdongsan #duan #duanbds #dautu #dautubds #tiemnang #bdstiemnang
