Thị trường BĐS là gì?

Thị trường Bất Động Sản là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường, thị trường này có mối liên hệ với nhiều thị trường khác như: thị trường hàng hoá và dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường sức lao động…

Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể hiện ở chỗ thị trường BĐS cung cấp BĐS (là một đầu vào) cho các Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá. Thị trường hàng hoá lại cung cấp trở lại các nguyên vật liệu cho thị trường BĐS để đầu tư phát triển BĐS, mối quan hệ giữa hai thị trường này còn biểu hiện ở chỗ khi thị trường sôi sục các nhà đầu tư bị thu hút nhiều vào đây nên vốn dành cho thị trường hàng hoá bị giảm đi.

Thị trường tài chính bao gồm:

Thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán; thị trường này thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tế trong đó có chủ đầu tư kinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn để mua BĐS. Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính, ngược lại thị trường BĐS phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị trường tài chính.

Thị trường chứng khoán có tác dụng cân bằng lại thị trường và trong một chừng mực nhất định thị trường chứng khoán có tác dụng ghìm sự bùng nổ của thị trường BĐS.

Mối quan hệ giữa Thị trường chứng khoán và bất động sản

Bất Động Sản là tài sản có giá trị lớn, nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh Bất Động Sản đòi hỏi một lượng vốn lớn và lượng vốn đó sẽ huy động từ thị trường vốn, một trong số đó là thị trường Chứng Khoán.

Sự tác động qua lại giữa 2 thị trường phức tạp, kéo dài và thay đổi qua những thởi điểm khác nhau.

-Trong giai đoạn 2006-2007:

Trong khi thị trường Bất Động Sản đang ở trong tăm tối của thời kì đóng băng lần thứ 2 thì thị trường Chứng Khoán “như phát điên” với sự chạm ngưỡng 300 điểm đầu năm 2006, và luôn giữ mức 1000 điểm đầu năm 2007. “Cơn sốt chứng khoán” ấy đã tỏa hơi nóng làm tan băng thị trường Bất Động Sản.

Thị trường Chứng Khoán và thị trường Bất Động Sản sôi động, tấp nập chưa từng thấy trong lịch sử. Cổ phiếu tăng đều, liên tục trong hơn một năm (2007) khiến ai tham gia cũng “phải” thắng. Có tiền lãi, bạn lại đổ vào mua nhà, vừa cất giữ giá trị, vừa mang lại lợi nhuận khi thị trường Bất Động Sản cũng nóng không kém. Có lẽ trong lịch sử kinh doanh từ xưa đến nay, khó có con đường nào sinh lợi nhanh như thế. Như vậy có thể kết luận, trong thời kì 2006-2007, 2 thị trường cũng tăng trưởng, và trên một khía cạnh nào đó, “cơn sốt Chứng Khoán” chính là tác nhân dẫn đến “cơn sốt Bất Động Sản”.

-Trong giai đoạn 2008:

Năm 2008 được đánh giá là một năm bất thường của thị trường Chứng Khoán và thị trường Bất Động Sản khi các nhà đầu tư ở 2 thị trường đã trải qua quá nhiều cung bậc cảm xúc khác nhau.

Với thị trường Bất Động Sản, sự tăng trưởng nóng, theo phong trào, vẫn tiếp diễn, nhưng nó đã đi tới thời điểm đỉnh cao. Bong bóng bắt đầu vỡ khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng tháng 4/2008, các ngân hàng bị cắt nguồn cung, làn sóng tháo chạy bắt đầu, giá tụt dốc không phanh, thị trường Bất Động sản rơi vào cảnh lao đao, có lẽ còn bi đát hơn cả Chứng Khoán cuối năm 2007.

Còn với thị trường Chứng Khoán, sau quá trình giảm điểm cuối năm trước, với mức điều chỉnh thuộc loại mạnh nhất trên thị trường toàn cầu nửa đầu năm 2008, thị trường Chứng Khoán Việt Nam đã tìm lại được sự cân bằng vào tháng 7 và tháng 8 năm 2008. Thế nhưng lại có câu “niềm vui ngắn chẳng tày gang”.

Ngày 15/9/2008 sẽ luôn được nhớ tới như là một ngày “kinh hoàng” của nền kinh tế Việt Nam khi bước ngoặt Lehman Brothers ở Mỹ xảy ra, khi cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ và toàn cầu bắt đầu, giống như một cú knock-out cuối cùng, đành vào cả niềm hy vọng của Chứng Khoán cũng như giáng thêm đòn đau vào sự sụt giảm của Bất Động Sản. Cả 2 thị trường đều lâm vào suy thoái nặng nề.

-Trong giai đoạn 2009:

Khi nền kinh tế thế giới đang được dự đoán là hồi phục thì cuộc khủng hoảng nợ công châu Âu xảy ra năm 2009, một lần nữa gây ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam. Hết cú đánh này đến cú đánh khác, nền kinh tế Việt Nam trở nên suy giảm trầm trọng, và 2 thị trường Bất Động Sản và Chứng Khoán cũng không nằm ngoài vòng quay đó.

Những ngày tháng đó, tồn kho, nợ xấu Bất Động Sản lớn chưa từng có trong khi Chứng Khoán liên tục chứng kiến những lần chạm đáy mới.

Giải pháp phát triển thị trường vốn, bất động sản lành mạnh

Phát triển bất động sản được coi là có tác động rất mạnh lan tỏa nhanh trong nội ngành và sang rất nhiều ngành khác, qua đó thúc đẩy nhanh tăng trưởng việc làm và thu nhập.

Tuy nhiên, việc đầu tư không hiệu quả bất động sản nhà ở có thể gây nhiều rủi ro khác nhau cho chính doanh nghiệp, ngân hàng thương mại và cả hệ thống tài chính, nền kinh tế.

Sáng ngày 5/6, Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ tư với chủ đề “Xây dựng nền kinh tế độc lập, tự chủ gắn với hội nhập kinh tế sâu rộng trong tình hình mới” do Ban Kinh tế Trung ương và Chính phủ đồng chủ trì chính thức khai mạc. Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi đã có bài phát biểu khai mạc tại Hội thảo chuyên đề "Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản".

Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ tư được tổ chức nhằm đánh giá, dự báo diễn biến kinh tế quốc tế, các xu hướng mới trên thế giới sau đại dịch COVID-19 trên các khía cạnh như thương mại, đầu tư, kinh tế số, dịch chuyển chuỗi cung ứng…; những cơ hội, thách thức cho nền kinh tế Việt Nam. Đồng thời, đánh giá, phân tích một cách khách quan, toàn diện, sâu sắc về các thành tựu, tồn tại và hạn chế trong phát triển kinh tế - xã hội, ứng phó với đại dịch COVID-19 tại Việt Nam trong thời gian qua.

Diễn đàn sẽ xác định các quan điểm, nhiệm vụ, giải pháp và các bước cải cách, cơ cấu lại nền kinh tế nhằm khắc phục khó khăn, vượt qua thách thức, tận dụng cơ hội để thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; Đề xuất các kiến nghị để khơi thông nguồn lực, phát huy hiệu quả nguồn lực cho tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế…

Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi nhận định, việc tăng giá trên thị trường BĐS được cho là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân dẫn đến giá nhà tăng, nhu cầu nhà ở của người dân tăng trong bối cảnh đô thị hóa tăng là xu thế chung của sự phát triển...

Nhận định thị trường vốn và thị trường BĐS, mặc dù có sự tăng trưởng nhanh, đóng góp chung vào sự phát triển của đất nước, song Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi cho rằng, thị trường vốn, thị trường BĐS vẫn còn tồn tại những hạn chế cần được phân tích, làm rõ và khắc phục trong thời gian tới

Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn. Tuy nhiên, việc huy động vốn cũng luôn phải đặt trong hành lang pháp lý phù hợp; đồng thời, cần phát triển thêm các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường để phù hợp với thực tiễn.

Đối với thị trường BĐS, việc tăng giá trong thời gian qua đang nhận được nhiều ý kiến cho rằng, đó là do đầu cơ, tích trữ của một bộ phận nhà đầu tư... Do đó, cần thiết phải có các giải pháp nhằm phát triển thị trường vốn, thị trường BĐS lành mạnh, từ hoàn thiện khung khổ pháp lý (sửa đổi, bổ sung Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn...) đến triển khai các giải pháp điều hành và quản lý, giám sát thị trường - Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi nhấn mạnh.

Kiến tạo phát triển song phải kiểm soát rủi ro

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng; thị trường cổ phiếu và TPDN. Từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng).

Do vậy, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới; nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính; chú trọng điều tiết cung – cầu BĐS. Bên cạnh đó, sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua.

Tiếp tục kiểm soát tình trạng sốt BĐS đất nền, đầu cơ, thao túng giá…; đẩy nhanh đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… Hoàn thiện thể chế theo hướng sửa đổi Nghị định 153 và Nghị định 156 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán.

Đồng thời rà soát Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp, quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm. Quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; phân nhóm TPDN.

Đối với doanh nghiệp BĐS, quan trọng nhất là phải đa dạng hóa nguồn vốn. Cụ thể, ngoài tín dụng, doanh nghiệp cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…) và phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết; huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, quan tâm quản lý rủi ro tài chính, lãi suất, tỉ giá, dòng tiền.

Nguồn:

https://www.vietnamplus.vn/da-dang-kenh-von-cho-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam/808882.vnp

https://tapchitaichinh.vn/Chuyen-dong-tai-chinh/giai-phap-phat-trien-thi-truong-von-bat-dong-san-lanh-manh-348570.html

https://baochinhphu.vn/phat-trien-nguon-von-cho-linh-vuc-bat-dong-san-102220824165236191.htm

https://batdongsanhungthinh.com.vn/thi-truong-chung-khoan-va-bat-dong-san-co-moi-quan-voi-nhau-nhu-nao/