Hiểu sao cho đúng về việc "nới room" tín dụng?

Vì nguồn cung tín dụng thấp hơn nhu cầu rất nhiều, các ngân hàng sẽ thẩm duyệt hồ sơ và chọn lọc khách vay kỹ hơn. dựa trên 3 tiêu chí quan trọng. cụ thể là:

- Mục đích vay: Hạn chế cho vay mua BĐS có tính đầu cơ cao, khả năng đưa vào sử dụng cuối (xây nhà ở, làm nhà xưởng, kho bãi,...) thấp, chỉ để không chờ tăng giá; hạn chế cho vay kinh doanh BĐS.

- Tài sản đảm bảo: tăng hệ số quản lý rủi ro, hạ mức định giá hoặc giảm tỷ lệ cho vay. Việc dùng chính các tài sản hình thành trong tương làm tài sản thế chấp cũng sẽ bị hạn chế.

- Nguồn thu nhập trả nợ: đánh giá hồ sơ, kiểm tra kỹ hơn nguồn thu nhập của người vay, giảm nguồn thu được trích ra để trả nợ và tăng khoản chi phí dự phòng của người đi vay.

Những đối tượng được ngân hàng ưu tiên vay

Hiện nay trên thị trường BĐS, loạt dự án căn hộ, nhà phố chào bán đều nằm trong danh sách được ngân hàng hỗ trợ cho vay. Ngay cả thời điểm ngân hàng siết tín dụng, các chủ đầu tư vẫn liên tục ra chính sách vay cho người mua nhà. Tuy nhiên, hầu hết rơi vào các dự án lớn, chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ. Thậm chí, ở một số dự án, ngân hàng còn "giành nhau" cho khách hàng vay.

Chẳng hạn, một số dự án của Nam Long Group đang giới thiệu ra thị trường thời điểm này như giai đoạn 2 Akari City (Q.Bình Tân), Flora Panorama (Bình Chánh), Waterpoint (Bến Lức, Long An); Izumi City (Biên Hoà, Đồng Nai)…vẫn được ngân hàng chiến lược hỗ trợ cho vay 70% giá trị căn hộ và hưởng lãi suất ưu đãi 0% trong vòng 12 tháng. Đáng nói, dự án của DN này liên kết với 5-7 ngân hàng, để cho khách hàng có nhiều lựa chọn vay.

Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố là "mục đích vay là mua nhà" và "tài sản đảm bảo bằng chính căn nhà được mua" (phần này hiện cũng đã bị hạn chế bớt), còn việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà. Nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ thì ngân hàng bảo lãnh/đồng hành cùng dự án vẫn từ chối cho vay.

Theo ông Lê Quốc Kiên, ngân hàng có vai trò hỗ trợ nhà nước điều tiết kinh tế, do đó, quá trình thẩm định mục đích vay, thu nhập trả nợ và định giá tài sản chặt chẽ hơn cũng là điểm tích cực để giảm thiểu rủi ro cho cả ngân hàng và thị trường BĐS. Việc nới room tín dụng mới đây tạo tâm lý lạc quan hơn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, không phải tất cả các đối tượng đều được hỗ trợ vay.

 Hiện nay thị trường BĐS đang tồn tại 5 vấn đề. 

- Thứ nhất, tình trạng "lệch pha cung-cầu" dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

- Thứ hai, tình trạng "lệch pha phân khúc thị trường" về phân khúc nhà ở cao cấp, như tại TP.HCM thì nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%), trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.

- Thứ ba, tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân.

- Thứ tư, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.

- Thứ năm, có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực, thiếu tính chuyên nghiệp đi đôi với tình trạng "đầu nậu", "cò đất" hoạt động trái pháp luật, "phân lô bán nền" tràn lan gây "sốt ảo" giá đất tại nhiều địa phương gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư, tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

 Tin vui cho thị trường địa ốc

Sau nhiều tháng chờ mong, ngày 7/9, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chính thức thông tin về kết quả điều hành tín dụng và định hướng điều hành tín dụng tới cuối năm 2022. Báo cáo của SSI Research nhận định, hạn mức tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh trong khoảng còn lại của mục tiêu 14% để thuận tiện cho việc triển khai thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2%.

Động thái mới nhất này từ NHNN trở thành liều "doping" tiếp sức cho thị trường hồi phục. Dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp trong trạng thái thấp thỏm chờ giải ngân từ phía ngân hàng như "nắng hạn gặp mưa" tiếp cận được vốn, là một điểm tựa giúp doanh nghiệp giải phóng được hàng tồn kho, tái cơ cấu lại.

Cùng với động thái nới room tín dụng của NHNN, thị trường bất động sản đang được tháo các nút thắt lớn từ sau Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính Phủ về chủ trương không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, công khai minh bạch thông tin quy hoạch.

 "Cửa sáng" cho nhà đầu tư nửa cuối năm 2022

NHNN chính thức nới room tín dụng là tín hiệu đáng mừng cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, trước thực tế tỷ lệ nới room không lớn nên dòng vốn tín dụng "chảy" vào BĐS cũng sẽ chưa thực sự đạt mức kỳ vọng, các doanh nghiệp BĐS cần chủ động xây dựng các phương án thích ứng lâu dài.

Bên cạnh đó, giá BĐS từ này đến cuối năm vẫn đà tăng, nhất là trên thị trường sơ cấp. Theo ông Thắng, về mặt bằng giá bán có sự "trái chiều" ở 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đối với thị trường sơ cấp giá bán khó có thể giảm, lý do các chi phí đầu vào tiếp tục tăng. Riêng thị trường thứ cấp sẽ phân hóa cục bộ, có sự giảm giá ở một số dự án, nhóm khách hàng có sử dụng đòn bẩy tài chính, bị áp lực lãi vay…

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, từ nay đến cuối năm và các năm sau, thị trường BĐS tiếp tục thanh lọc mạnh mẽ các dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực có mức giá hợp lý, pháp lý hoàn thiện, được phát triển bài bản, có hỗ trợ từ ngân hàng.

Nguồn:

https://cafef.vn/nhung-ai-duoc-vay-khi-noi-room-tin-dung-20220916125651976.chn

https://cafef.vn/noi-room-tin-dung-thi-truong-bds-cuoi-nam-co-am-ap-tro-lai-20220916164425862.chn

https://cafef.vn/sau-noi-tin-dung-thi-truong-bds-se-the-nao-tu-nay-den-cuoi-nam-20220916102117895.chn